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Venta con alquiler garantizado, uno de los productos más atractivos para las socimi


TRIBUNA de Carlos A. Martínez Cerezo, presidente de Grupo Retiro.

La venta con alquiler garantizado es hoy en día uno de los productos de inversión inmobiliaria residencial más atractivos para las SOCIMIS y en general para los grupos de inversión patrimonialistas que tiene además una dimensión social al permitir a las personas mayores completar su ciclo vital inmobiliario, convirtiéndose de propietarios en inquilinos de su propia vivienda, haciendo de esta forma líquido su principal ahorro, que es su vivienda para mejorar su situación económica sin renunciar a su uso permanente.

La población española continúa su inexorable transformación hacia su representación mediante una pirámide invertida. Somos el segundo país más longevo del mundo, actualmente los mayores de 65 años son el 18,4% del total de la población, pero en 50 años esta cifra se habrá duplicado. Cada vez hay más personas mayores y afortunadamente cada vez viven más, pues otra de las características de nuestra sociedad es el envejecimiento de los ya mayores, siendo el número de octogenarias el que aumenta con más fuerza. Este perfil sociodemográfico es sin duda la variable que está generando un cambio en todas las áreas de nuestra sociedad: la economía, el sector laboral, el sistema sanitario, las relaciones sociales, etc. El tejido empresarial no puede ser ajeno a estos cambios, debiendo adaptarse para realizar una oferta de productos destinada a este sector que logre la mejora de su calidad de vida.

En este entorno, debemos ofrecer a las personas mayores un catálogo de productos con los que pudieran rentabilizar sus viviendas y con ello obtener ingresos con los que mejorar su situación económica durante su etapa de jubilación. No hay que olvidar que el 89% de los mayores de 65 años son propietarios de su vivienda, y ese activo supone más del 85% del total de su ahorro / patrimonio actual. En 1996 iniciamos la comercialización de las rentas vitalicias inmobiliarias, es decir, la venta de la nuda propiedad de la vivienda a cambio de la percepción de una renta mensual vitalicia y a la vez reservándose el usufructo de la casa de por vida. En el año 2007 se complementa la oferta con el producto financiero de las hipotecas inversas que quedó regulado en España mediante la reforma de la Ley Hipotecaria.

En el año 2010 se incorporó una nueva opción, con la que se adaptaba la tradicional fórmula de origen anglosajón conocida como sale & leaseback a las necesidades de las personas mayores. La denominamos, venta con alquiler garantizado, término acuñado por Grupo Retiro que hoy ya se ha generalizado en el sector para identificar este tipo de transacciones. La persona mayor vende su propiedad para obtener una importante liquidez a través del cobro del precio de venta de ese activo y permanece en la vivienda como inquilino de la misma mediante un contrato de arrendamiento que se formaliza ante notario para su elevación a público e inscripción en el registro de la propiedad, hecho que le añade ese componente garantizado, pues se protege al mayor en su condición de inquilino frente a terceros.

La persona mayor logra así capitalizarse con el precio de la venta de su casa, el cual le permitirá pagar el alquiler y cubrir sus necesidades básicas y/o asistenciales con la mejora de sus ingresos. El perfil de edad del contratante al que se dirige este producto es a partir de los 75 - 80 años. Esto se debe a que el PER medio del alquiler en España, es decir, el número de veces que el precio del alquiler está contenido en el precio de venta, es de un 21 – 22. Es decir, nos llevaría aproximadamente 21,5 años pagar una casa mediante el alquiler actual de mercado. Por ello, y ante el fuerte y constante crecimiento de las esperanzas de vida, una persona que tuviera 65 años agotaría mediante el pago del alquiler a lo largo de sus primeros quince años de jubilación la práctica totalidad de los ingresos obtenidos por la venta, dejándole sin margen para la mejora de su situación económica.

A través de la venta con alquiler garantizado, el inversor inmobiliario va a obtener los beneficios propios de este tipo de transacciones con el añadido de disfrutar del “mejor inquilino del mundo”: la persona mayor, que sigue viviendo en la que ha sido su casa de siempre, con el cuidado y apego que ello le genera, y con la máxima solvencia como arrendatario, pues además de haberse capitalizado con la venta y tener unos ingresos recurrentes a través de su pensión, son un sector de nuestra sociedad que se caracteriza por su seriedad y cumplimiento con los compromiso de pago adquiridos.

Entre las ventajas propias de la venta con alquiler garantizado para el comprador está la adquisición de un activo inmobiliario en un precio atractivo en el momento actual, pues se produce un descuento respecto al valor de mercado; la obtención de un flujo de rentas en el largo plazo, ya que la persona mayor demanda un plazo de alquiler por un periodo de tiempo medio de unos 15 ó 20 años, que le permita a todos los efectos un uso de la propiedad hasta su fallecimiento; la solvencia del arrendatario que tiene una especial vinculación con la vivienda por haber sido su casa de siempre lo que repercute en el cuidado del inmueble y en definitiva, la generación de una rentabilidad, acorde con la media de rentabilidad bruta del alquiler en el mercado actual (4% - 6%), garantizada en el tiempo mediante su  revalorización conforme a la variación del IPC.

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