Valor relativo en el sector inmobiliario, con Morgan Stanley


La inversión en el sector inmobiliario presenta atractivas características en un amplio rango de entornos de mercado. De forma general, los impulsores clave de la demanda – ocupación y promoción entre otras – están mejorando. En Europa, se percibe la salida de la crisis, aunque la situación es diferente de la de EEUU y Asia, ya que el sector inmobiliario en local por naturaleza.

Los profesionales del sector inmobiliario europeo se mantienen positivos sobre las expectativas de su negocio para la segunda parte del 2015, aunque el optimismo no se distribuye uniformemente en la región. Mientras que algunas economías has salido de la recesión, otras están aún luchando por alcanzar niveles significativos de crecimiento.

La categoría sectorial VDOS de Inmobiliario Indirecto obtiene en el año un dato de rentabilidad de 13,66 por ciento y un 26,52 por ciento en el último periodo anual. Uno de los mejores resultados por rentabilidad, en lo que llevamos de año, lo obtiene la clase I en euros de MSIF EUROPEAN PROPERTY FUND, con un 22,06 por ciento de revalorización. Tiene como objetivo alcanzar una rentabilidad atractiva a largo plazo, ajustada por riesgo, invirtiendo en valores inmobiliarios europeos. Para lograrlo, combina análisis top-down y bottom-up.

Su filosofía de inversión se basa en la premisa de que la evolución de los valores inmobiliarios estará altamente correlacionada con el valor subyacente de sus activos. Con el objetivo de conseguir una exposición de la parte central de la cartera al sector inmobiliario, a un coste eficiente, invierte en compañías cotizadas que el equipo gestor estima que ofrecen el mejor valor relativo respecto a su subyacente y sus expectativas de crecimiento.

El jefe global del equipo del sector inmobiliario de Morgan Stanley Investment Management es Ted Bigman y los gestores del fondo son Michiel te Paske, Sven van Kemenade y William Gale. Ted fue Consultor en Bain & Co y director de CS First Boston con anterioridad a su incorporación a Morgan Stanley Investment Management en 1995. Es licenciado en Económicas por la Universidad de Brandeis y MBA por la Harvard Business School.

El fondo se gestiona activamente, siguiendo un proceso de inversión disciplinado, con orientación value, que combina análisis bottom-up y top-down. El análisis bottom-up parte de una fase de recopilación de información, a través tanto de fuentes públicas como de reuniones con los equipos directivos de las empresas. Se evalúan resultados operativos históricos, objetivos del negocio y estrategias. Adicionalmente, el equipo visita una selección de inmuebles de los que las compañías son propietarias. En una segunda fase, de valoración y selección de cotizadas, se usan modelos propietarios de valoración con el objetivo de crear una cartera que incluya valores individuales que estimen que puedan aportar mayor valor respecto a sus activos subyacentes y expectativas de crecimiento.

Se utilizan medidas como la ratio de cotización de la acción respecto a valor contable, prima/descuento, valor implícito por unidad y tasa implícita de capitalización del/los inmueble(s) para identificar oportunidades atractivas de valoración relativa. Se consideran asimismo nivel de deuda y balance de la compañía, así como la habilidad de su equipo directivo para generar crecimiento, considerándose factores tanto cuantitativos como cualitativos, como estructura de la compañía, permanencia del equipo directivo y acceso a capital.

El análisis top-down examina factores cíclicos que puedan afectar a los mercados inmobiliarios, para determinar los países y sectores que relativamente guardan más atractivo, así como los impulsores de oferta y demanda de cada tipo de propiedad en cada país. Se analizan factores como crecimiento poblacional, niveles de empleo y renta, vacantes existentes, limitaciones por zona y disponibilidad de financiación para nueva construcción, entre otros, con el objetivo de determinar las características de riesgo/retorno de los activos subyacentes para cada compañía. El resultado de este análisis es un marco de asignación de activos que proporciona una exposición óptima a cada país y cada tipo de propiedad, con una sobreponderación hacia mercados inmobiliarios que el equipo estima que ofrecen el mejor valor relativo.

La estrategia es el resultado de las ideas generadas colectivamente y del conocimiento del equipo inversor, que se beneficia también de formar parte del Equipo Global Inmobiliario, presente en Nueva York, Ámsterdam y Singapur.

La cartera final incluye entre sus mayores posiciones Land Securities Plc (8,71%) Unibail-Rodamco SE (8,25%) British Land Co Ltd (8,11%) PSP Swiss Property AG (4,72%) y Klepierre (3,85%). Por país, las mayores ponderaciones corresponden a Reino Unido (46,34%) Francia (19,45%) Alemania (7,29%) Suecia (6,63%) y Suiza (5,35%).

Referenciado al índice GPR General Quoted Europe Net Index, el fondo suma un patrimonio bajo gestión de 341,3 millones de euros. Por rentabilidad, presenta una excelente evolución histórica que lo sitúa entre los mejores de su categoría, en el primer quintil, durante 2013 y 2015, batiendo al índice de su categoría durante 2012. A tres años, su volatilidad es bastante controlada, un 12,28 por ciento, dato que a un año es de 15,58 por ciento. En este último periodo, su Sharpe es de 1,50 y su tracking error, respecto al índice de su categoría, de 6,99 por ciento. La inversión mínima requerida para suscribir la clase institucional de este fondo es de 500.000 dólares (aproximadamente 460.125 euros) aplicando a sus partícipes una comisión fija de 0,75 por ciento y de depósito de hasta 0,0035 por ciento.

La economía de la eurozona se fortaleció durante el segundo trimestre del año, indicando que la escalada en la crisis de deuda griega ha tenido un impacto relativamente pequeño en la economía real. La combinación del programa de estímulo del Banco Central Europeo y el aumento del consumo derivado de la baja inflación, han conseguida reducir la ansiedad sobre un posible Grexit.

La economía de Reino Unido parece más fuerte de lo estimado en el primer trimestre. Los comentarios del Banco de Inglaterra sugieren que una posible subida de tipos está cercana, al tiempo que se aleja la preocupación por mantener la inflación por debajo de su objetivo. El alquiler de oficinas en zonas de primer nivel es estable en la mayoría de los mercados europeos, con Londres, Dublín y Estocolmo representando las excepciones más representativas. La mejora en los índices de ocupación, la escasez de espacio de calidad y una demanda expansiva, deberían apoyar un retorno al crecimiento del mercado de alquileres en Europa en la última parte de 2015. Sin embargo, continuará observándose una divergencia entre mercados, con el mercado de oficinas de Londres destacando por su expectativa de que continúe ofreciendo los mayores retornos, apoyado en la escasez de oferta y una demanda ocupacional sana, que debería resultar en un crecimiento sostenido.

La gestora aporta un enfoque de inversión value a este fondo inmobiliario que ha conseguido excelentes resultados por rentabilidad en los últimos tres años, con una volatilidad controlada, haciéndose merecedor de la calificación cinco estrellas de VDOS.

Para información más detallada, ver ficha a continuación.
 

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