Un inmobiliario EE.UU. de Neuberger Berman


TRIBUNA de Paula Mercado, directora de análisis de VDOS.

Cuando el mercado se torna complejo, un sector al que los inversores típicamente recurren es en el inmobiliario, que ha funcionado tradicionalmente muy bien si exceptuamos los primeros años de la crisis financiera de 2008. La sobrecapacidad generada en aquellos años se ha ido ajustando, llegando nuevamente a un crecimiento y aumento de los precios incluso en los países más afectados, como Irlanda o España.

EE.UU. también es uno de los sectores que está impulsando su crecimiento económico, tal y como refleja la evolución de los fondos que invierten en este tipo de activo. Si el índice de la categoría VDOS inmobiliario indirecto registra en el año una rentabilidad de 5,12%, el más rentable de los fondos de este grupo es la clase I de acumulación en dólares de Neuberger Berman, Neuberger Berman US Real Estate Securities con un 10,80%.

Con el objetivo de incrementar el valor de las acciones de los inversores, mediante una combinación de crecimiento del capital e ingresos, el fondo invierte principalmente en valores emitidos por sociedades de inversión inmobiliaria estadounidenses (US REIT, por sus siglas en inglés), no directamente en bienes inmuebles. Los REIT son sociedades que invierten principalmente en bienes inmuebles que generan ingresos por alquiler. Pueden invertir en el mercado inmobiliario general o especializarse en un sector concreto, como oficinas, edificios de uso industrial o centros comerciales.

El equipo gestor busca obtener un crecimiento a un precio razonable (GARP por sus siglas en inglés) con el objetivo de obtener un retorno total máximo, por medio de una cartera diversificada de valores inmobiliarios cotizados de EE.UU., mayoritariamente REIT.

El equipo gestor lo componen dos co gestores, un analista, un especialista de carteras y dos traders dedicados. Cada miembro del equipo aporta una perspectiva única y una extensa experiencia en el sector inmobiliario. Desde el pasado 31 de diciembre, Steve Shigekawa y Brian Jones co gestionan el fondo, apoyándose en una experiencia de 22 años en el análisis y prospección de inversiones. El equipo es responsable de la estrategia de la compañía respecto a los REITs estadounidenses y cuenta con apoyo adicional de profesionales localizados en diferentes áreas del equipo global de estrategia de valores inmobiliarios (global REIT strategy).

Steve Shigekawa se incorporó a la compañía en 2002. Es co gestor del equipo de valores inmobiliarios. Con anterioridad, fue analista asociado de Prudencial Securities, tras su etapa de prácticas en Cohen & Steers Capital Management, y durante cuatro años asociado en Wilshire Associates. Se graduó en Administración de Empresas por la universidad de California en Los Ángeles y es MBA por la universidad de Nueva York.

El proceso inversor incluye cuatro elementos principales que contribuyen a la evolución general del fondo: análisis macro (20%), análisis sectorial (20%), análisis de compañías (40%), y construcción de la cartera (20%). El equipo combina enfoques top down y bottom up con análisis del sector inmobiliario. El universo de inversión incluye tanto REITs como compañías que operan en el sector inmobiliario (REOCs por sus siglas en inglés).

El análisis macro es un factor clave del sector inmobiliario, para determinar su distribución por área geográfica. Basándose en las perspectivas para la economía estadounidense y en una valoración sobre el tipo de inmuebles que se comportarían mejor en ese entorno, el equipo evalúa las condiciones de oferta y demanda. Se toman asimismo en consideración factores como renta actual, crecimiento y volatilidad, y cómo valorará estos atributos el mercado de capitales.

Después de determinar las ponderaciones por sector, se seleccionan los valores individuales, inicialmente por capitalización de mercado, que suele situarse por encima de los 300 millones de dólares. Esta limitación reduce el universo a unos 200 nombres. La selección individualizada de valores se basa en la valoración fundamental de las expectativas de una compañía, en el contexto de su valoración de mercado en ese momento. Los factores fundamentales incluyen equipo directivo, fortaleza de balance, estructura de negocio, plan de negocio y cartera de valores inmobiliarios.

El equipo se apoya básicamente en dos métodos de valoración para suplementar el análisis fundamental, a la hora de identificar posibles candidatos de compra o venta: un modelo de beneficios por acción y otro de valor liquidativo por acción. Los resultados de ambos modelos propietarios se comparan para encontrar inconsistencias que pueden indicar asunciones erróneas o potenciales ineficiencias de mercado. El equipo no confía ciegamente en estos modelos, sino que aplica su propio juicio a sus decisiones.

Todos los miembros del equipo están activamente involucrados en el proceso de toma de decisiones, aunque la responsabilidad final por las decisiones de inversión corresponde a Steve Shigekawa. El equipo cree que una cartera de entre 35 y 45 valores les permite incluir sus mejores ideas dentro de los valores inmobiliarios cotizados públicamente, permitiéndoles al mismo tiempo diversificar tanto por tipo de inmueble, como por las diversas regiones de EE.UU.

La cartera incluye entres sus mayores posiciones nombres como Simon Property Group Inc. (7,78%), American Tower Corporation (5,52%), Public Storage (4,70%), Crown Castle International Corp (4,40%), Equity Residencial (4,23%), Equinix Inc. (4,11%), Boston Properties Inc. (3,81%), Weyerhaeuser Company (3,36%), Essex Property Trust Inc. (3,31%), y Kimco Realty Corporation (3,11%).

La evolución por rentabilidad del fondo lo sitúa entre los mejores de su categoría, en el primer quintil, durante 2014 y 2016, batiendo al índice de su categoría durante 2015. A tres años, registra un dato de volatilidad de 17,21%, que se reduce hasta 16,05% en el último año. En este último periodo, su Sharpe es de 1,45 y su tracking error, respecto al índice de su categoría, de 6,93%. La suscripción de la clase I de acumulación en dólares de Neuberger Berman US Real Estate Securities requiere una inversión mínima de 2,5 millones de dólares (aproximadamente 2,273 millones de euros) aplicando a sus partícipes una comisión fija de hasta 0,75% y de depósito de 0,02%.

En la mayoría de los mercados y tipos de propiedad, la demanda en el sector inmobiliario  continúa siendo superior a la oferta, conduciendo a niveles de ocupación cercanos a máximos. La tasa de crecimiento del alquiler, más que el aumento de ocupación, debería ser el principal generador de ingresos en el futuro. Las unidades de almacenamiento, los alquileres de unidades familiares, y los centros de datos deberían dirigir el mercado en términos de rentas por alquiler y crecimiento de flujos de caja. Sectores defensivos y sensibles a tipos, como salud, continúan rezagados.

Aunque la zona norte de California continúa comportándose bien, el equipo gestor es consciente de su fuerte dependencia del sector tecnológico y su volatilidad histórica. Son crecientemente positivos en la zona sur de California, con una propuesta más diversificada. Mantienen la vista puesta en Washington D.C., esperando síntomas de recuperación, y continúan viendo con preocupación los fundamentales en Houston.

Las empresas con equipos directivos hábiles en la asignación de capital podrían sorprender positivamente. Hay también un capital privado significativo interesado en el sector inmobiliario estadounidense, lo que debería apoyar los valores liquidativos de mercados públicos. Flujos de caja estables y crecimiento por dividendos deberían ser importantes catalizadores para el sector en un mercado marcado por tipos de interés históricamente bajos. Balances sólidos y bajo apalancamiento continúan teniendo atractivo.

El fondo está mostrando un comportamiento superior en los últimos tres años, consecuencia de su especialización en el mercado en que invierte y su método propietario de selección de activos, lo que lo hace merecedor de la calificación cinco estrellas de VDOS.

NEUBERGER_BERMAN_US_REAL_ESTATE_SECURITIES

Para información más detallada, ver ficha.

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