Mantener los activos de real estate españoles durante tres años saldrá menos rentable que reinvertir ahora el capital en esos activos, que podrían ofrecer rentabilidades de en torno al 5,5% anuales en el mismo periodo. Es una de las tesis que defendió Gunnar Herm, responsable de análisis y estrategia de activos inmobiliarios en Europa de UBS Global AM, en una reciente ponencia bajo el título “Buying time, or to buy time?” (¿Tiempo de comprar o comprar tiempo?), en alusión a si ahora es el momento de comprar activos inmobiliarios o si simplemente los bancos centrales están ganando tiempo con sus medidas de relajación monetaria.
Así, aunque España aún ha de afrontar una situación económica negativa durante los próximos años, con perspectivas incluso de recesión y de caídas en el mercado inmobiliario (pues las valoraciones en el sector comercial sólo ha corregido el 21% desde máximos frente a mercados como Reino Unido, donde llegó a corregir el 44% y ahora se sitúa un 33% por debajo de máximos, lo que hace prever más caídas en España), podría haber un punto de inflexión en el mercado inmobiliario nacional en el transcurso de 2013. “Los precios están cayendo por debajo de las valoraciones y las oportunidades empiezan a aparecer en España, la situación es interesante y nos empezaremos a planterar volver a entrar en el mercado terciario”, explica, haciendo como referencia principalmente a las oportunidades que aparecerán en el segmento “core”, no en el de mayor riesgo.
Herm añade que el segmento de calidad en ciudades como Barcelona y Madrid podría estar cerca del suelo e indica que las oportunidades podrían aparecer antes en el mercado de oficinas que en el de retail. “El mercado de oficinas corrige mucho más rápido y con mayor fuerza que el retail. Es más cíclico, y por tanto, las oportunidades podrían aparecer primero ahí”, explica. En el segmento retail, está más preocupado por locales de tiendas de electrónica o libros, más afectados por las ventas online, pero no cree que haya problemas en locales de moda o alimentación.
Aunque habló de la situación en España, la clave para Herm es la diversificación, que aplica a los fondos tanto con sesgo europeo como global. “Los activos inmobiliarios seguirán distintas tendencias en función de la situación económica de los distintos países, lo que hace necesaria la diversificación”, dice, rechazando además escalar ahora posiciones en la curva de riesgo, pues prevé un ensanchamiento en el segmento inmobiliario no core. En esta línea, Peter Röhrenbach, responsable de adquisiciones en el mercado inmobiliario de la UE en la gestora, asegura que los inversores españoles están empezando a plantearse volver a invertir en el activo, pero de forma diversificada geográficamente hablando, aunque ese interés está aún en los primeros estadios. “Es un activo real que ofrece rendimientos recurrentes altos y que ofrece cierta protección contra la inflación, un puerto más seguro en tiempos convulsos”, explica.
Con respecto al mercado mundial, y ante la presión fiscal, Herm prevé una situación más complicada para Europa que para EEUU, donde las transacciones inmobiliarias se han estabilizado. “EEUU corrigió más que Europa y ahora, con el apoyo del crecimiento, ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis, tanto en transacciones de real estate comerciales como residenciales”, afirma.
Valoraciones atractivas frente al bono a 10 años
En cuanto a las valoraciones, considera que las de activos comerciales son atractivas en términos absolutos en muchos mercados, pero también en términos relativos frente a las rentabilidades que ofrece el bono a 10 años. Así, destaca el spread entre la rentabilidad de los bonos públicos y las de este mercado en países como Australia, Alemania o Reino Unido, con cautela en Asia (en mercados como Singapur o Hong Kong, cercanos a una situación de calentamiento). “Si la curva del bono se amplía en los diferentes mercados hemos de ser cautos y hacer una buena selección de las inversiones, pero no prevemos un ensanchamiento brusco de 200 puntos en Australia o Alemania, lo que quiere decir que aún hay margen y que esos mercados están más alejados de una situación de sobrecalentamiento”, explica. Además, cree que en Italia la rentabilidad de los bonos públicos podría caer varios puntos en los próximos meses, lo que dejaría al mercado inmobiliario con valoraciones muy atractivas.
Con respecto a la decisión de si es más rentable invertir ahora nuevo capital o mantener las inversiones, cree que el retorno de mantener posiciones frente a su alternativa es mayor en mercados como EEUU, Australia, Suiza o Canadá, a diferencia de lo que ocurre con España y la mayor parte de la eurozona. En términos globales, espera para el sector mundial un retorno total a 3 años del 5,9% y un retorno de los ingresos del 6,2%.
Eso sí, cree que el mercado tendrá que afrontar dificultades como la limitación de financiación por parte de los bancos y sus obstáculos a la hora de conceder créditos para comprar activos. Además, los bancos tendrán que desapalancarse y sanear sus balances para alcanzar ratios de capital Tier 1 para mediados de 2012, según impone Basilea III, lo que abre la puerta a la venta de activos inmobiliarios.
Con respecto a las estrategias de inversión en los próximos tres años, prefiere el segmento core (“activos de buena calidad en buenas ubilicaciones”), lo que llama “A locations en ciudades B y B locations en ciudades A". También prefiere activos infravalorados en todos los sectores de vendedores motivados en toda Europa.
