Recientemente, una de las mayores consultoras inmobiliarias globales ha publicado su encuesta sobre sentimiento inversor en el sector inmobiliario para el año 2013. En ella han participado más de 360 profesionales del sector en Europa y los datos son, cuanto menos, esperanzadores. Se han analizado regiones geográficas, países, ciudades, sectores y tipología de activos, teniendo en cuenta las variables principales que inciden directamente en la actitud y actividad de los inversores. Haciendo una comparativa con los resultados del año inmediatamente anterior, podemos destacar que hay importantes cambios en cuanto al ánimo inversor y a preferencias, deduciendo que estas variaciones tendrán un impacto directo positivo en la actividad del presente y posteriores ejercicios.
A continuación se detallan las principales cuestiones planteadas y los resultados ofrecidos por los encuestados.
- Zona geográfica global más atractiva
A pesar de la crisis en la eurozona, Europa sigue siendo la región preferida por los inversores, compartiendo tanto Asia como los EEUU la segunda posición en predisposición inversora.
Un 36% de participantes informaron que considerarían la opción de invertir fuera de Europa, siendo los EEUU su principal opción con un 46% y un creciente interés por Asia con un 42% de los votos.
- País europeo con mayor atractivo
Alemania lidera las preferencias de los inversores por estabilidad económica y sectorial. Mucho de los inversores del 2012 mantienen su foco en dicha zona y otros inversores con inquietudes más conservadoras comienzan a mirar con buenos ojos al país teutón (35%). El Reino Unido ha pasado a ocupar el segundo lugar en preferencia inversora (24%), muy posiblemente motivado porque un gran número de los encuestados es de origen alemán.
- Ciudades europeas preferidas
En cuanto a ciudades, Londres sigue siendo, con mucho, el principal foco de inversión inmobiliaria de Europa. Su dinamismo y liquidez, además de su oferta, hacen de la capital británica un mercado fundamental para cualquier inversor patrimonialista, siendo un gran número de inversores extranjeros quienes copan su actividad inversora.
- Sector inmobiliario con mayor atractivo
El sector de oficinas sigue siendo el preferido por los inversores, incrementando su popularidad desde el 27% hasta el 29% de un año para otro. En cambio, la sorpresa viene motivada por la subida del sector logístico, que pasa del tercer al segundo lugar por preferencia, con un 20% de los votos, en detrimento de los centros comerciales. En este sentido, un mayor movimiento de demanda y un incremento de las rentabilidades hacen de éste un sector muy apetecible para inversores con un mayor apetito por el riesgo.
- Tipología de activos más apetitosos
En este sentido el ranking de preferencia no ha sufrido alteraciones con respecto a 2012. Es una obviedad entender que los inversores buscan activos seguros, con buenos contratos de alquiler e inquilinos solventes, e incluso están dispuestos a sacrificar rentabilidad en pos de propiedades “seguras”; por ello los activos prime y/o core siguen (y seguirán) siendo los inmuebles más deseados con un 53% de los votos. Aún así, debemos destacar que comienzan a aparecer un mayor número de inversores que apuestan por activos secundarios o oportunísticos/valor añadido aprovechando los elevados descuentos en precios y las atractivas rentabilidades. Son, por lo general, activos que requieren una fuerte gestión, pero con un potencial alcista importante.
- Intención inversora para el ejercicio 2013
La mayor parte de los ingresos generados por la actividad inversora durante el 2012 se produjeron al final del ejercicio, sobre todo por el incremento de transacciones en países fuera del Reino Unido. Para el 2013 se prevé un incremento de la actividad, según se desprende de la encuesta (58% incrementará su actividad), y sólo el 6% espera invertir menos que en el ejercicio precedente.
- Impacto de la disponibilidad de crédito/deuda
Es una obviedad que la restricción de crédito está influyendo en los bajos volúmenes transaccionales desde comienzos de la crisis. Pero frente al 43% de 2012, para este año 2013 un 38% afirma que dichas restricciones seguirán afectando a la hora de invertir. La reducción del porcentaje de respuesta se debe, principalmente, a que muchos inversores con liquidez están decidiendo apostar por la compra de activos sin apalancamiento dados los spreads que se aplican hoy día reduciendo considerablemente las tasas de retorno de cualquier proyecto.
- Amenazas principales para la recuperación del sector
En el 2012, las tres amenazas principales señaladas para una recuperación del sector en Europa fueron la incapacidad de los inversores para obtener financiación, la recesión económica, y una posible ruptura en la zona euro. Dado que la recesión es una realidad, sigue siendo el factor más inquietante para los inversores (47%), mientras que una ruptura de la zona euro ha pasado del 24% al 9% en opinión de los inversores.
Conclusiones
A pesar de una coyuntura complicada, la encuesta del 2013 proporciona cierta luz y esperanza en cuanto al sentimiento inversor. Los hallazgos obtenidos nos muestran un tono más positivo en cuanto a intenciones y actitudes en diferentes frentes:
- Expectativas de un mayor volumen de inversión para el 2013 frente al 2012.
- Síntomas de que las restricciones crediticias no son tan influyentes a la hora de tomar decisiones de inversión.
- Un mayor apetito por activos no-prime dadas las oportunidades que proporcionan: valor añadido, mayor riesgo, mayor rentabilidad.
- A pesar de que la recesión es un aspecto muy considerado por los inversores, una posible ruptura de la zona euro está prácticamente descartada por los inversores.
Por tanto, las intenciones generalizadas de los inversores irán encaminadas a aquellos mercados donde la percepción del riesgo sea menor y que tengan mejores fundamentales. Por ello, los países más favorecidos para realizar adquisiciones siguen concentrándose en el norte de Europa: Alemania, Reino Unido y Polonia. En cuanto a sectores, los inversores están poniendo sus miras en el industrial/logístico por sus elevados ingresos por rentas, y comienza a mirarse con cautela el sector retail.
En definitiva, destacamos para este año 2013 que:
- Existe una tendencia ascendente inversora;
- Aumenta la liquidez
- Hay mayor número de operaciones en mercados no-prime y países periféricos
(Foto: Autor thewamphyri, Flickr Creative Commons)