Se cierra la veda de los fondos inmobiliarios


Cuando el fondo de Santander Asset Management, Banif Inmobiliario, comunicó que tasaría de nuevo la cartera en un contexto de precios a la baja, los inversores decidieron salir en estampida. El problema es, según publica Expansión,que deshacerse de una cartera de inmuebles no es tan sencillo ni inmediato como hacer líquida una cesta de acciones o de renta fija. Los fondos cuentan con un coeficiente de liquidez que les permite dar salida a los reembolsos. Pero cuando la demanda es masiva, sólo queda vender los inmuebles, lo que no se puede hacer de un día para otro sin asumir enormes pérdidas. La gestora recibió solicitudes de reembolso por más del 80% del valor de los activos, por lo que se vio obligada a anunciar, con el consentimiento de la CNMV, una prórroga de dos años en la que el fondo no aceptaría salidas. Por el momento, el fondo se ha comprometido a reembolsar el 10% del patrimonio, que repartirá entre los partícipes que soliciten la salida hasta el 28 de febrero, con valor liquidativo a esta fecha. En el caso de que el fondo tampoco pudiera hacer frente a estos primeros pagos con activos propios (porque no hubiera podido venderlos) la gestora se ha comprometido a comprar participaciones del producto, inyectando la liquidez suficiente para que cumpla con el primer pago. A partir de ahí, el fondo irá reembolsando paulatinamente a medida que consiga liquidez a través de la venta de los activos y la renta procedente de los alquileres.

En la encrucijada

Los inversores de Banif Patrimonio se encuentran ahora ante una disyuntiva. Por un lado, pueden solicitar el reembolso y asumir las pérdidas. Otra opción es esperar a que el fondo se recupere, una vez haya remitido la crisis inmobiliaria, y vender las participaciones a un precio que, en principio, debería ser superior. El riesgo al que se enfrentan es que el fondo puede no sobrevivir más de dos años, ya que si para entonces no ha hecho frente a todas las solicitudes de reembolso tendrá que entrar en un periodo de liquidación forzosa que podría extenderse otros dos años más. Incluso podría disolverse antes de ese plazo si el patrimonio se hunde hasta el mínimo legal de 9 millones de euros. "Lo mejor que puede hacer el partícipe del Banif Inmobiliario es solicitar el reembolso. Quien no lo haga ahora se enfrenta a la posibilidad de tener que hacerlo cuando el fondo haya declarado su disolución", explica Juan Hernando, analista en Inversis Banco. "Yo no me quedaría en un fondo que va a liquidar un 80% de su patrimonio. El fondo tendrá que ir vendiendo en primer lugar los activos más valiosos, que son a su vez los más líquidos, para poder hacer frente a los reembolsos", explica Alicia Jiménez, directora de análisis de Selftrade.

En cuanto al resto de los inmobiliarios, las gestoras temen que el "efecto contagio" desate también el pánico entre sus partícipes. BanSabadell Inversión ya ha comunicado que también retasará los activos del Sabadell Inmobiliario, el tercero más grande del sector. Desde Ahorro Corporación, la entidad financiera de las cajas de ahorros, confirman que tras la crisis del fondo de Santander prevén un mayor volumen de reembolsos para el AC Patrimonio Inmobiliario. Sin embargo, consideran que podrán hacer frente a las salidas puesto que cuentan con un alto grado de liquidez y, de ser necesario, no descartan la intervención de las cajas. Además, su pronóstico para el sector es positivo. "El patrimonio de los inmobiliarios españoles podría caer entre un 10% y un 15% en 2009, pero la rentabilidad del conjunto de los fondos inmobiliarios este año será probablemente positiva, entre un 2% y un 2,5%", comenta Marcelo Casadejús, director de marketing de la gestora. Según Casadejús, los productos que cuenten con una cartera diversificada están mejor preparados para afrontar la crisis, ya que, aunque la vivienda libre ha caído, las VPO (viviendas de protección oficial) y las residencias de ancianos continúan siendo activos muy rentables. Víctor Alvargonzález, director general de la firma de asesoramiento en fondos Profim es más pesimista. "A los fondos les influyen las tasaciones, que durante años les han sido beneficiosas. Y por el lado de los alquileres de locales comerciales también se van a ver afectados por la recesión". "Además, con los tipos bajos la rentabilidad de la parte líquida de la cartera será menor, con lo que se diluye la rentabilidad del conjunto", explica. Este experto recomienda reembolsar a cualquier partícipe en un fondo inmobiliario español, a menos que las pérdidas a las que se enfrenta por el hecho de rescatar la inversión ahora fueran excesivas. Un límite que, según Alvargonzález podría situarse entre el 5% y el 8%. Por otro lado, no recomienda quedarse a ningún partícipe que no tenga una visión a muy largo plazo ya que para recuperar la inversión será necesario ser pacientes. Primero habría que esperar a que el mercado inmobiliario tocara suelo. Algo que, según los expertos, no ocurrirá hasta dentro de al menos un par de años. E incluso entonces la recuperación sería paulatina y tardarían en recuperar los niveles actuales.

Un arma de doble filo

¿Es tan peligrosa la inversión inmobiliaria? Los expertos coinciden en afirmar que los partícipes no han sabido valorar los riesgos. "Los inmuebles son un elemento diversificador de la cartera, pero hay que recordar que en España cada 15 o 20 años hay una crisis en el sector y puedes tener que volver a empezar de cero", explica Jiménez. Por otro lado, cabe recordar que el hecho de que los activos sean ilíquidos no implica que estén exentos de valor. "No es lo mismo tener una participación en un fondo inmobiliario que en un producto ligado a hipotecas basura. En el segundo caso, tu inversión puede ser igual a cero y en el primero es más bien cuestión de tiempo", explica. Por tanto, la experta recomienda este tipo de productos para clientes de banca privada (a partir de 500.000 euros), cuyas necesidades de liquidez suelen ser menores que las del ciudadano de a pie.

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