En los últimos días han comenzado a cotizar en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) las dos primeras Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario o SOCIMIs. Desde la modificación de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, en Diciembre 2012,, empezamos a ver la cristalización de estos vehículos que permiten facilitar la inversión en la industria inmobiliaria al pequeño ahorrador y, adicionalmente, dotar de liquidez a estas inversiones.
En el mundo anglosajón, la figura que se utiliza como espejo de nuestras SOCIMIs son los denominados REITs (Real Estate Investment Trusts) con origen en los EEUU en los años 60s. Se trata de una sociedad cotizada cuyos activos principales son inmuebles generadores de renta. A través de este instrumento se pretendió facilitar a los pequeños inversores la inversión en activos inmobiliarios en rentabilidad, otorgándoles una serie de ventajas fiscales a las sociedades, siempre y cuando cumpliesen con una serie de requisitos, entre ellos repartir el 90% de sus ingresos en forma de dividendos. En España, se exige que las SOCIMIs repartan, al menos, el 80% de sus beneficios en forma de dividendo.
Para un inversor particular, existen multitud de aspectos positivos a la hora de analizar la inversión en esta tipología de activos. Proporcionan unos ingresos recurrentes al inversor en forma de dividendo, y la inversión necesaria es mínima. Por lo general, estos activos cuando son cotizados, tienen suficiente free-float para garantizar liquidez a los inversores, y además los inversores se benefician de una mayor transparencia por las exigencias de los reguladores y autoridades de los diferentes mercados financieros. Finalmente, dado que, habitualmente, la actualización de rentas de los contratos de arrendamiento está indexada al índice de precios de consumo, las SOCIMIs se consideran un buen instrumento de cobertura frente a la inflación.
Se trata, por tanto, de una buena alternativa para la diversificación del patrimonio, con una exposición indirecta al mercado inmobiliario que, a diferencia de los fondos inmobiliarios, ofrece liquidez diaria a los inversores a través de la operativa ordinaria del MAB.
Para un grupo familiar que esté analizando la posibilidad de transformar su patrimonio inmobiliario en una SOCIMI, existen también numerosas ventajas, que deberían potenciar el afloramiento de sociedades de este tipo. La tributación de la SOCIMI es muy favorable, situándose en el 0%, condicionada a una serie de exigencias. Igualmente, existen ventajas fiscales para los inversores bien sean personas físicas residentes, personas jurídicas residentes, o inversores no residentes. Conceptualmente, una SOCIMI es un buen instrumento para captar nuevos fondos y nuevos inversores; con ello se consigue dotar de liquidez a los inversores y por ende, a la propia sociedad. Y no debemos olvidar que la transformación de una empresa familiar, o un patrimonio inmobiliario determinado, en SOCIMI, implica una profesionalización de la empresa y de su gestión, lo que puede ayudar a atraer nuevos inversores.
Finalmente, y dado que la cotización en MAB es un requisito indispensable para un vehículo de este tipo, queremos destacar la necesidad de interconectar a diferentes agentes para un correcto funcionamiento de una SOCIMI, con transparencia y profesionalidad. Es aconsejable contar con una entidad de asset management para mostrar al mercado la profesionalización de la empresa en la gestión de los activos inmobiliarios. Por extensión, será necesario acudir a un tasador independiente para realizar una valoración anual de los activos. La cotización en MAB requiere los servicios de un proveedor de liquidez y de una entidad que lleve a cabo todos los servicios relativos a la gestión del Libro de Registro de Accionistas, que sea Agente de Pagos, Banco Agente (estructuración e ingeniería de la salida a bolsa), y que coordine todas las actividades propias de las Juntas de Accionistas y eventos corporativos. Además, como enlace entre la compañía y el MAB se coloca la figura del Asesor Externo Registrado, y en algunas ocasiones será necesario contar con los servicios de una entidad colocadora de los títulos.
Con todos estos elementos, esperamos un 2014 movido en la creación e inversión en SOCIMIS.