Perspectivas para el Sector Inmobiliario en 2014


Desde el comienzo de la crisis en el epílogo del 2007, el mercado inmobiliario español ha sido el principal perjudicado, tanto desde un punto de vista micro como macroeconómico. No hay un solo sub-sector que se haya librado de la “quema”; y esto ha motivo que, por un lado, muchos grandes hayan caído, pero también que otros actores de mercado hayan sabido esperar y aprovechar su momento para comprar acertadamente en términos de fundamentales (ubicación, repercusión por metro cuadrado, y niveles de rentas).

Durante este último año se ha producido una ralentización de la caída de los precios y entendemos que estos niveles se mantendrán estables durante el corto y/o medio plazo. El sector de oficinas, muy ligado al ciclo económico, presenta una muy buena opción de inversión en ubicaciones prime con la idea de aprovechar los descensos en niveles de rentas que hemos visto desde los albores de la crisis. En este sentido, consideramos que el foco debería centrarse en Madrid y/o Barcelona.

La caída en rentas puede ser el mayor aliciente para un inversor que busca incrementar sus yields en los próximos años, aprovechando que los niveles de rentas se encuentran en la parte baja del ciclo. Por otro lado, hemos de destacar que el parque de oficinas español, en su mayoría, presenta grandes deficiencias en calidades y funcionalidad, y los inversores/propietarios deben plantearse adecuar sus inmuebles a los estándares de calidad que se exigen para convertirlos en activos eficientes y energéticamente sostenibles.

El sector retail (principalmente locales comerciales) en zona prime de grandes capitales españolas, sigue siendo objeto de deseo de los inversores privados por tener la consideración de mercado refugio. Los niveles de rentabilidad inicial bruta varían según hablemos de ciudades tipo Madrid/Barcelona, o capitales de menor tamaño donde se pueden encontrar muy buenas oportunidades en términos de ubicación, rentabilidad, inquilino y contrato de arrendamiento. En este sentido, aconsejamos abrir las miras hacia ciudades tipo Valencia, Bilbao, o Sevilla, donde operan las grandes marcas de distribución, textil, etc y se pueden encontrar retornos superiores.

El sector logístico/industrial presenta unas particularidades muy concretas por estar íntimamente ligado al ciclo económico. Si en el sector retail considerábamos al inquilino y al contrato de arrendamiento como dos puntos muy importantes a la hora de valorar una inversión, en el sector logístico la calidad del inquilino y la duración del contrato de arrendamiento, con sus respectivos obligados cumplimientos, es tan crucial como la localización del activo. Existen oportunidades, no hay duda de ello, pero son limitadas y hay que analizarlas con mucho cuidado.

Finalmente, nuestro sector residencial muestra señales muy diferentes por ubicación geográfica, objeto de la inversión, y tipología de inmuebles. El stock residencial a absorberse en España sigue manteniendo unos niveles muy elevados, lo que incide directamente en el precio de los inmuebles. Además, los bancos y la SAREB seguirán jugando un papel esencial en el cruce de oferta y demanda. Por ubicación, las mayores oportunidades se seguirán encontrando en zonas de costa (litoral mediterráneo, y costa atlántica andaluza), donde la crisis ha afectado más negativamente. En entornos urbanos, los niveles de repercusión parece que han tocado fondo, sobre todo en las grandes ciudades, y estamos viendo inversores con capacidad de compra de activos inmobiliarios, a precios muy competitivos, para reformar y alquilar o proceder a su posterior venta.

En definitiva, esperamos que en 2014 cristalicen las buenas sensaciones que llevamos experimentando desde principios de 2013, y que la reactivación del mercado sea una realidad que provenga no sólo de los grandes fondos internacionales, sino también de los inversores privados nacionales.  

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