La situación macro global nos ofrece un panorama muy dispar en el sector inmobiliario. El Viejo Continente se está enfrentando a un escenario de: (1) bajos niveles de crecimiento económico (PIB), (2) baja inflación por demanda, y (3) tipos nominales reducidos. Con una expectativa de inflación que podría oscilar desde el 0,3% de finales de Agosto a un 0,6% a finales de año, nos encontramos ante un escenario modesto, pero que nos dará un pequeño respiro en el medio plazo (unos niveles de inflación cero traerían consigo tanto una caída de la rentas como de los valores de los activos). Las perspectivas económicas son más favorables en zonas como los EEUU, el Reino Unido, o ciertos mercados emergentes.
Existe preocupación entre inversores por una posible subida de tipos de interés. Con estos tipos tan bajos, el debate sobre la idoneidad de tenerlos en estos niveles no es sencillo. Pero no todo son malas noticias: Si la economía mejora, y los tipos nominales subieran, veríamos un incremento de rentas, compensando el impacto negativo de esta subida de tipos y, con ello, el mantenimiento de la rentabilidad de los inmuebles y su valor real. Eso sí, este escenario lo manejamos siempre y cuando un incremento de la inflación venga de manos de una mayor demanda de bienes y servicios, y no por un crecimiento de los costes de las materias primas.
A pesar de este escenario, hay buenas noticias provenientes del Viejo Continente. El gap de financiación para activos comerciales se está reduciendo dado la cada vez mayor capacidad de financiación de algunos jugadores alternativos (por ejemplo, los fondos inmobiliarios o compañías de seguros). El gap neto de financiación en Europa ha caído un 8% hasta los EUR 36bn desde hace un año (fuente: DTZ Gap de Financiación, Mayo 2014).
Paralelamente, el sector inmobiliario cotizado ha estado muy activo en Europa (junto con Asia y los EEUU), reportando la mayor actividad negociadora en 8 años desde Enero de 2014, con más de EUR 4bn en salidas a bolsa (fuente: Financial Times, 15 de Julio de 2014). Los REITs españoles (SOCIMIs) han iniciado su despegue con Merlin Properties como actor estrella con más de EUR 1,25bn de capitalización. Los diferentes procesos de captación de recursos que se han venido produciendo en Europa durante esta primera mitad del año, han sido complementados con emisiones de bonos con tipos muy bajos, muchas sobresuscritas por inversores institucionales.
El sector de los REITs será testigo de la creación de un gran jugador retail europeo, reduciendo el panorama fragmentado de los REITs en el Viejo Continente. La compañía francesa Klépierre comprará a su competidor holandés Corio a través de una operación de compra de acciones (no de activos). En consecuencia, entre Unibail-Rodamco y Klépierre-Corio gestionarán más de EUR 55bn en activos brutos.
En los EEUU, el inmobiliario comercial mantiene la senda de mejoría que inició a principios de año. La apreciación del valor de los activos viene motivada, principalmente, por el incremento de rentas. Por otro lado, los mercados comerciales en LatAm están ciertamente fragmentados. Debemos ser muy cautos con los mercados de oficinas de Rio de Janeiro y Sao Paulo, y aprovechar las oportunidades que están apareciendo en los mercados industrial/logístico en México DF. Un escenario parecido nos podemos encontrar en Asia. En Yakarta, las rentas en el sector de oficinas han caído ligeramente durante el segundo trimestre del 2014, mientras el mercado de oficinas en Singapur, Bangkok y Taipei ha visto el mayor incremento de rentas en los últimos 12 meses (hasta finales de Junio 2014).
¿Y cómo van los diferentes mercados residenciales? Europa, Reino Unido y Alemania muestran la mejor tarjeta de presentación, con datos anuales muy llamativos. Los bajos tipos (nominales) están sirviendo como colchón para que no evitar una fuerte corrección en aquellos mercados residenciales ciertamente inflados (Paris, Ginebra, Bruselas, Luxemburgo, etc) y, a su vez, están sustentando una (leve) recuperación de aquellos mercados residenciales más dañados. Tanto el mercado español como el portugués parece que han superado lo peor, los precios residenciales en Irlanda están comenzando a despegar y en Holanda se espera un cambio de tendencia a finales de este año. Una simulación llevada a cabo por Standard & Poors ha probado que con una subida de tipos de 100pb los mercados residenciales portugueses y holandeses serían los más perjudicados mientras Alemania y el Reino Unido estarían relativamente protegidos (fuente: Standard & Poor’s, “Los bajos tipos de interés están sustentando la recuperación residencial en Europa).
EEUU sigue remontando aunque a un ritmo más calmado. En Asia no vemos aún una corrección palpable (China, HK y Singapur), aunque el Instituto Nacional de Estadística chino ha comunicado recientemente que los precios de las viviendas de nueva construcción han caído levemente durante el pasado mes de Julio. Parece que estos mercados se encuentran en un momento de indefinición, con una creciente preocupación por la posible aparición de una burbuja inmobiliaria. En Brasil los días de subidas son cosa del pasado, mientras que en Dubai el sector residencial sigue teniendo una demanda muy fuerte (1S2014), aunque el número de transacciones ha caído un 10% aproximadamente (fuente: Delegación de Urbanismo de Dubai). A pesar de los recientes cambios regulatorios, tanto los precios de compraventas como los alquileres han continuado subiendo, eso sí, a unos niveles ligeramente más bajos que durante el 1T2014.
Por tanto, nos encontramos en una situación muy interesante para ver la evolución de los diferentes mercados (por tipología de activo y/o país) de cara al medio plazo. Ahora, más que nunca, es necesario no sólo analizar la evolución de las variables inmobiliarias fundamentales, sino también los diversos aspectos macro y microeconómicos que ayudarán a tomar una decisión de inversión lo más acertada posible.
