Tras una época convulsa en el mercado inmobiliario a nivel mundial, incluyendo una devastadora crisis hipotecaria, el mercado de bienes raíces vuelve a repuntar y está volviendo a niveles pre-crisis paulatinamente. Poco a poco, se reactivan las transacciones motivadas al principio por las grandes casas de inversión.
Cada semana aparece algún dato en la prensa local de repunte de transacciones, de aumento de hipotecas y de lo que en general parece una reactivación del mercado inmobiliario. Ya en mi libro “2017 el final de la crisis” apuntábamos a que en 2015 veríamos un suelo en el precio de la vivienda y de momento así ha sido.
Los precios de la vivienda han marcado un suelo en España que personalmente no creo que vayan a perder, del mismo modo que el desempleo creo ha tocado máximos y son dos variables altamente relacionadas.
En mis charlas, cursos, intervenciones en medios, venía diciendo que no era momento de invertir en inmueble pero ahora existe una oportunidad en este sector que está ya muy clara en ciertos países, como Irlanda o Reino Unido y parece esclarecerse en España y tengo que cambiar el discurso.
Tal y como publique previamente en un artículo del que se hicieron eco muchos medios, 2015 en mi opinión es el momento de volver a invertir en vivienda, tanto de volver a analizar los productos financieros inmobiliarios como de comprar una casa para nosotros o nuestros hijos.
Algunos de los artículos son (http://www.elmundo.es/elmundo/2013/03/13/suvivienda/1363170765.html o http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2013/03/14/591647-la-vivienda-tocara-suelo-en-2014-si-la-economia-remonta-en-verano) donde, en 2013 marcábamos 2015 como el momento de volver a invertir en este tipo de activo.
Hasta tal punto nos parece atractiva la idea que hemos iniciado desde Panoramia y EIAF una serie de charlas en las que hablamos de inversión inmobiliaria y que ya hemos impartido en varias entidades en Barcelona y Madrid.
Contemplamos varias formas de adquirir exposición al ladrillo, una sería la inversión directa, la inversión por lo tanto real, y las otras serían formas financieras.
Sobre las formas de invertir y como y cuanto hipotecarse escribiremos otro artículo y en este nos centramos en las formas financieras de invertir en ladrillo.
Como formas financieras en España encontramos los fondos de inversión inmobiliarios, pero que como sabemos requieren la valoración de un tasador y suelen por tanto ofrecer valor o trimestral, o semestral o anual. Eso es una restricción de liquidez muy importante que hace que no nos parezcan atractivos dichos fondos, todos recordaremos lo que pasó con Banif Inmobiliario, donde muchas personas se quedaron atrapadas.
Luego tenemos las SOCIMIS; versión española de los REITs y últimamente tema muy destacado en prensa, es un sector que recomendamos estudiar pero que aún acumula poco histórico. Creemos que son una cosa de futuro más que de presente y el sector se está configurando ahora mismo, aunque pueden evidentemente surgir importantes oportunidades.
Según nuestra consideración una de las mejores opciones para invertir en ladrillo sería un fondo de inversión de la categoría Indirect Property, es decir fondos que invierten en REITs y empresas de explotación inmobiliaria, cuyos ingresos proceden principalmente de las rentas de alquiler.
Es decir, pretendemos invertir en ladrillo, pero el fondo invierte en productos financieros que invierten en ladrillo. Gracias a la interposición de esos productos financieros, que dan valor diario, los fondos de este tipo ofrecen valor diario. Queremos por tanto una solución con liquidez diaria y que consista en invertir en ladrillo para alquilarlo.
Pues bien, un fondo que se ajusta a estas especificaciones sería el “GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias” de la firma GVC Gaesco.
Este fondo inmobiliario en concreto, destaca por haber visto como aumentaba sus cuatro estrellas a cinco de Morningstar, este mes de Julio (tras las charlas realizadas), y por una rentabilidad anualizada a 3 años del 15%. La volatilidad del mismo se sitúa en torno al 8,8% con lo que sería algo menor que la de la renta variable en general. Este año 2015 el fondo ya ofrece una rentabilidad de doble dígito.
Caracterizado por una gran diversificación geográfica posee activos a nivel global. Europa supone casi el 50% de la cartera, Reino Unido el 12%, Estados unidos el 15%, Japón el 12% y el resto de las posiciones están divididas entre Asia e Iberoamérica. Así que el mix geográfico del fondo coindice bastante con el de nuestra visión macro.
Otro aspecto a destacar es su variedad a la hora de comprar inmuebles. Tras un pormenorizado análisis de la situación de cada país, el gestor del fondo ha decidido invertir, por ejemplo, en residencias de ancianos en Japón por cuestiones demográficas obvias, o también en residencias estudiantiles en Reino Unido, tras la alta demanda que sufre este país de estudiantes extranjero.
Aunque el mercado no descuenta una fuerte subida en los precios de los inmuebles, sí que se prevé un alza de los precios vía renta o alquiler a nivel global. Dado que aproximadamente el 75% del retorno de estos fondos se basa en la obtención de rentas, se presume un buen comportamiento del fondo a nivel futuro.
De la idea inicial, invertir en vivienda en España, en este fondo pasamos a tener menos del 10% en España y menos del 10% en vivienda, el resto se distribuye a nivel mundial en todo tipo de activos.
Uno de los principales riesgos que se valoran hoy en la economía es la más que probable subida de interés, lo cual hace caer los activos financieros por una reducción de los flujos de caja futuros.
En el caso inmobiliario importa el interés real, ya que casi el total de las rentas están ligadas a la inflación, así pues las subidas de tipos se pueden ver mitigadas por la inflación, que nos beneficia, esto no sucede en renta variable ni fija.
La inversión en este tipo de activos es un complemento fundamental en cualquier cartera, ya que está claramente demostrado que a largo plazo los activos inmobiliarios descorrelacionan de la renta variable
En resumen, nos parece de nuevo atractivo, desde 2008 cambiamos la visión hoy, invertir en vivienda en España. Nos parece que el sector de las SOCIMIs se debe vigilar y nos parece que para empezar ya, que el fondo “GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias” es una buena solución, por ello es un fondo que estamos añadiendo a nuestras carteras por el buen momento inmobiliario y como complemento perfecto entre la renta variable, y la renta fija.
Simon Pérez
Director de inversiones Panoramia Invest
Miguel Margallo
Asesor financiero Panoramia Invest