Con los dos últimos reales decretos de saneamiento en el sector financiero aprobados por el Gobierno, los bancos españoles tendrán que valorar a precios muy inferiores sus activos inmobiliarios. Un factor precio, que junto a las garantías que da el rescate al sector, supone un reclamo para los inversores. Así, los institucionales empiezan a mostrar un creciente interés en el negocio inmobiliario de las entidades. Según fuentes del mercado, fondos de firmas como Drago Capital, Anchorage Capital, Patrom Capital, Goldman Sachs, Morgan Stanley o Lone Star Capital Partners están interesados en los activos inmobiliarios que se empezarán a valorar a precios mucho más atractivos.
“El inversor institucional extranjero sólo entrará intensamente en la compra de activos inmobiliarios de las entidades financieras españolas una vez que éstas adecúen los precios de sus activos a la situación del mercado. Los reales decretos han establecido un marco de actuación preciso que incluye el calendario para los saneamientos de la banca y la constitución de sociedades inmobiliarias independientes”, explica en este sentido José Parra-Moreno, director general de Grupo MAIN. Desde Finenza mencionan también como catalizador la obligación de desprenderse de ciertos activos que impone Basilea III y la regulación europea.
Cuando las entidades hayan cumplido con ese calendario, y una vez hechas públicas las valoraciones de las carteras de activos inmobiliarios y terminados los procesos de auditoría, será cuando los inversores institucionales foráneos encuentren realmente atractivo el mercado, según Grupo MAIN. Para Finenza, para la activación del mercado también es clave la vuelta del flujo credicio y la mejora de la situación económica española.“La compleja situación que vive la zona Euro está siendo obstáculo para la entrada de dinero pues muchos casos el interés procede de fondos que ya están expuestos de por sí al riesgo euro”, añade Parra-Moreno.
El atractivo se establece, por tanto, en sentidos: transparencia y precio. "Es una cuestión de precio", dice Finenza. De hecho, el abaratamiento de los activos inmobiliarios puede provocar un efecto dominó: “Si cae el precio de vivienda se disparará la morosidad en los bancos y tendrán más necesidades de recapitalización”, advertía Lucas Monjardín desde Capital at Work. En este sentido, en Finenza comentan las fuertes necesidades de los bancos como elemento clave, así como la supremacía de la oferta frente a la demanda, por lo que consideran que los compradores tienen más margen de espera que los vendedores.
Y es que el talonario aún no está sobre la mesa y las negociaciones aún están en stand-by, hasta que todo esto se aclare y los precios bajen más. Para Grupo MAIN, el aumento de la inversión se empezará a percibir en el último trimestre de 2012. En cuanto al monto de inversión de los inversores extranjeros durante los próximos 24- 36 meses, y a partir de las cifras publicadas por el Banco de España, la estimación más optimista del grupo se sitúa entre los 50.000 a 75.000 millones de euros.
Inversor internacional y activos distressed
Pero ¿qué inversor está empezando a negociar? Desde Finenza hablan de un gran interés de clientes internacionales, principalmente europeos y estadounidenses, como fondos de capital riesgo o fondos inmobiliarios internacionales, en activos inmobiliarios distressed a precios de deuda o por debajo de la deuda. Esos llamados fondos buitres estarían mostrando apetito tanto por la compra de la deuda como del activo. Y en cualquier sector (residencial, comercial, aparcamientos...).
Para Grupo MAIN destaca el interés de entidades de Latinoamérica, “gracias a la confianza que les genera la economía española por la proximidad y la solvencia de las instituciones españolas que están implantadas en sus mercados”. En Europa, concretamente en Noruega y en la City londinense también hay diversos fondos que están buscando inversiones en el mercado español, según la entidad.
Aunque también hay interés de inversores españoles. “Las operaciones inmobiliarias que se han cerrado en los últimos 18 meses han tenido como protagonistas a inversores españoles. Aquí juegan un papel importante factores como la proximidad al activo y el mayor conocimiento de las debilidades y fortalezas del país. Se trata fundamentalmente de capital privado, family offices, aunque también están realizando importantes adquisiciones algunos fondos de inversión y compañías de seguros”, apostilla el experto.
Lejos del residencial
En Grupo Main creen que los inversores institucionales un rating elevado del inquilino, es decir, buenas rentas e inquilinos seguros. Y en menor medida, activos hoteleros, con o sin operador, así como locales comerciales prime en grandes ciudades. “En el mercado residencial, de momento, los inversores institucionales extranjeros tienen escaso interés”, dicen. Y tampoco lo hay por los fondos inmobiliarios de alquiler residencial. "Estamos seguros de que la introducción de medidas legales que aseguren el desahucio rápido del eventual moroso serviría para dinamizar este sector y para propiciar la salida al mercado de este tipo de activos", dice Parra-Moreno.
Las rentabilidades esperadas, bien por diferencial de precios, bien por inversión financiera a medio o largo plazo en el caso de operaciones de sale & leaseback están en los dos dígitos, aunque si la calidad crediticia del arrendatario es elevada, las rentabilidades bajan sensiblemente al 6-8%, dicen en la entidad. "La estructura de garantías, colaterales, liquidez del activo son otros factores esenciales a la hora de establecer la rentabilidad requerida a la inversión", explica el experto.