Los cinco sesgos inconscientes en los que cae el inversor inmobiliario


Los sesgos conductuales se han colado en muchos aspectos de la inversión inmobiliaria y son una amenaza persistente para los inversores. Los mercados inmobiliarios son especialmente vulnerables debido a su heterogeneidad, su relativa iliquidez, su falta de transparencia, la ausencia de un mercado centralizador y los elevados costes de las operaciones, que amplifican el efecto que los sesgos pueden tener sobre los movimientos del mercado. “A la hora de invertir en inmuebles, si los inversores reducen lo máximo posible sus errores siendo más conscientes de los principales sesgos conductuales y los caminos para evitarlos, pueden empezar a poner las cosas a su favor”, subraya Neil Cable, responsable del área de Inversiones Inmobiliarias Europeas de Fidelity. Los sesgos más habituales que afectan a los inversores inmobiliarios son cinco:

1. Sesgo de encuadre: se trata de centrarse en enfoques incorrectos al considerar una inversión inmobiliaria. Esto es debido a que estas inversiones históricamente se categorizan en función de etiquetas de estilo que resultan familiares, pero que son subjetivas (como “core”, “core +” y “oportunistas”, “superficies comerciales de Alemania”, “oficinas de Londres”, “naves industriales de Francia”...). "Estas etiquetas ocultan diferencias esenciales entre los activos". Otra premisa de la que se parte es que los inmuebles prime son siempre y por naturaleza menos volátiles que los inmuebles fuera de las mejores ubicaciones. “Estas creencias tan generalizadas no casan con la realidad. Eso significa que nos arriesgamos a agrupar activos de una forma que implica un nivel de homogeneidad mayor del que en realidad presentan”, revela Cable.

Aunque sí poseen cierto valor informativo, estas etiquetas generalmente no tienen en cuenta otros factores que influyen en el riesgo y la rentabilidad de los inmuebles, como las condiciones de los contratos de alquiler y la solvencia de los inquilinos. Además, la rentabilidad media del mercado es imposible de conseguir: es más una anomalía estadística que un objetivo de inversión alcanzable. “En 2011, la rentabilidad media del mercado de oficinas de Fráncfort fue del 2,4%, pero la diferencia entre los mejores y peores inmuebles fue de 33 puntos porcentuales. Comprando una muestra aleatoria de oficinas no se consigue “la rentabilidad del mercado de oficinas de Fráncfort”, ya que obtenemos exposición únicamente a un activo específico o un grupo de activos heterogéneos. Para conseguir la rentabilidad media del mercado habría que tener en cartera una fracción de cada componente (es decir, de todos y cada uno de los edificios). Obviamente, eso es imposible en el sector inmobiliario)”.

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2. Sesgo de anclaje: los inversores se preocupan por las plusvalías en detrimento de los flujos de rentas. “Los actores del mercado inmobiliario toman como referencia un conjunto de indicadores con escaso valor predictivo, como las tasas de crecimiento económico, las ponderaciones, la rotación de mercado y, por supuesto, los precios. Si una masa crítica de inversores interpreta incorrectamente las señales del mercado mostrando fijación por las cifras incorrectas, su comportamiento colectivo puede llevar los precios hasta niveles alejados de lo que los fundamentales justifican. De hecho, se ha demostrado que todas las partes que intervienen en una operación inmobiliaria (el intermediario, el tasador, el comprador y el vendedor) llegan a valoraciones sesgadas debido al anclaje.

Según el experto, el tipo de anclaje más dañino en el mercado inmobiliario ocurre cuando los inversores se obsesionan con las plusvalías en lugar de prestar atención a las rentabilidades por flujos de rentas. “Con ello, no son conscientes de la importancia de los flujos de rentas a la hora de generar rentabilidades constantes a lo largo del ciclo y se exponen a un riesgo adicional si el mercado corrige. Las plusvalías son muy volátiles, mientras que las rentabilidades por flujos de rentas son relativamente constantes. Y en gran parte del mundo desarrollado, los flujos de rentas constituyen el grueso de la rentabilidad total de un inmueble”.

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3. La aversión a las pérdidas: el rechazo de los inversores a materializar una pérdida provoca ineficiencia en el mercado (y oportunidades para los que invierten contra la corriente). “Los inversores inmobiliarios son reacios a anotarse minusvalías. La reticencia —o el rechazo frontal— a vender un inmueble para registrar una minusvalía puede hacer que los inmuebles se mantengan de forma irracional. Si los fundamentales de un activo ya no son atractivos, entonces ese activo ha de venderse, con independencia de que eso suponga reconocer una pérdida. La ironía es que los mercados suelen corregir en tres oleadas bajistas (con dos fases intermedias de consolidación que dan lugar a un patrón de onda de Elliot en cinco fases), lo que significa que los inversores tienden a vender en el punto más bajo del mercado. A largo plazo, es la rentabilidad por flujos de rentas, no la revalorización del capital, la que determina en mayor medida las rentabilidades totales de los inmuebles terciarios”.

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4. Sesgo nacional. “La tendencia a destinar un porcentaje elevado de las carteras a inversiones en el país de origen es evidente en todas las clases de activos, pero resulta especialmente notoria en el mercado inmobiliario. Además de los sesgos de familiaridad y disponibilidad que animan a los inversores a dar preferencia a su país de origen o a los mercados de su región, algunos inversores también rechazan invertir en el extranjero debido a que perciben una mayor falta de liquidez, mayores costes por operaciones y mayor asimetría de la información. El principal problema es que invertir en exceso en los activos del país de origen expone a las carteras al riesgo de concentración. Una concepción muy extendida es que los inmuebles de los mercados desarrollados se comportan de forma más o menos similar a lo largo del tiempo, pero es un mito. A pesar de que sus perfiles de revalorización y rentas pueden parecer similares a primera vista, las rentabilidades dentro de un ciclo y entre un ciclo a otro pueden oscilar ampliamente de una región a otra”.

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5. Efecto rebaño. “La tremenda necesidad de seguir a la masa (y el miedo a quedarse fuera de las ganancias) lleva a muchos inversores inmobiliarios a perseguir al mercado, comprando caro y vendiendo barato. Cuando las burbujas inmobiliarias se asientan, incluso las prácticas carentes de sentido pueden parecer lógicas. Cuando éstas explotan, el sentimiento se vuelve negativo rápidamente. El mercado se sume en un pesimismo excesivo y muchos inversores con activos que poseen unos buenos fundamentales a largo plazo se apresurarán a vender simplemente porque otros lo están haciendo. A veces, las ventas forzadas de algunos inversores institucionales pueden animar a otros a vender también, incluso si el segundo grupo que sigue la tendencia no se ve en la necesidad de hacerlo”, concluye el experto.

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