Los activos inmobiliarios pueden no estar de moda, pero no han perdido su potencial de rentabilidad


TRIBUNA de Guy Barnard, codirector de Renta Variable Inmobiliaria Global y gestor de Renta Variable Inmobiliaria Paneuropea, Janus Henderson Investors. Comentario patrocinado por Janus Henderson Investors.

Principales datos a recordar:

  • Buen comienzo de año para los activos inmobiliarios cotizados
  • El crecimiento de dividendos y beneficios en Europa continental sigue siendo atractivo
  • El mercado de inmuebles físicos de Reino Unido se ha estabilizado; los títulos inmobiliarios siguen ofreciendo fuertes descuentos
  • El crecimiento del capital se ralentiza en 2017 pero puede perseguir bolsas de crecimiento en el ámbito de países, sectores o ciudades

El sector inmobiliario europeo arrojó ganancias en los primeros cuatro meses de 2017, siendo los títulos cotizados en Suiza, Alemania y España los que más se revalorizaron. Los resultados registrados a cierre del ejercicio 2016 fueron positivos, al surgir nuevos indicios de fuertes alzas de valoración en diversos mercados como Alemania y Suecia. La mejora del crecimiento económico también está produciendo una mayor demanda ocupacional y está suponiendo un incremento de los alquileres en un número creciente de sectores, entre ellos el de oficinas en España y Alemania. En Reino Unido, de acuerdo con la consultora inmobiliaria IPD (Investment Property Databank), los valores de capital en el país volvieron a aumentar en marzo, acumulando así seis meses consecutivos de crecimiento del capital tras el anuncio del Brexit. Esto pone de relieve la  desconexión que existe actualmente entre los precios de los inmuebles físicos y la cotización de las acciones inmobiliarias.

Perspectivas aún atractivas

A pesar de los distintos factores favorables que presentan, los inmuebles europeos y el sector inmobiliario continúan pasdos de moda para los inversores. Dado que los títulos inmobiliarios cotizados siguen negociándose a precios de descuento con respecto a su valor liquidativo (VL), comprar inmuebles a través de acciones todavía es una opción interesante para los inversores. Aunque el crecimiento impulsado por la compresión de las rentabilidades se está moderando, seguimos augurando que el valor de los activos crecerá en torno al 5% este año*, si bien habrá una amplia divergencia entre países y sectores. Más importante aún es que los flujos de rentas derivados del sector inmobiliario siguen siendo increíblemente boyantes; prevemos que la rentabilidad por dividendo del sector, situada actualmente en casi el 4% (véase el gráfico), se expandirá un 7% anual en los próximos dos años*.

*Las previsiones del Equipo de Renta variable Inmobiliaria Global de Janus Henderson pueden variar y no están garantizadas.

InmobiliarioJHI

Mantenemos nuestra convicción y posicionamiento

·       Europa: apreciación del capital

Se prevé que el ritmo de crecimiento del capital que experimentarán los inmuebles comerciales europeos se verá frenado en 2017. Sin embargo, en nuestra opinión el valor de los activos seguirá apreciándose en sectores como el minorista en Europa continental, oficinas en Francia y España, residencial en Escandinavia y Alemania y arrendadores de inmuebles comerciales (p.e. Aroundtown Properties). También suponemos que la mejora gradual del entorno macroeconómico favorecerá una reanudación progresiva del crecimiento de los alquileres.

·       Europa: crecimiento de las rentas

Por lo que respecta al mercado inmobiliario cotizado, normalmente hemos tratado de obtener exposición a las compañías mejor situadas para incrementar sus flujos de rentas, desarrollando nuestra presencia en emplazamientos y sectores geográficos atractivos, donde el equilibrio de la oferta y la demanda favorece a los arrendadores. Esto nos ha llevado a mantener nuestra preferencia por determinados mercados y sectores como el residencial y comercial alemanes, centros comerciales preferentes, Suecia, o algunos sectores en vías de recuperación como las oficinas en España y París.

·       Reino Unido

El mercado inmobiliario de Reino Unido tras el resultado del Brexit resultó mucho más resistente de lo que la mayoría esperaba. Pese al descenso de los valores de capital ocurrido entre julio y septiembre, los precios han venido aumentando a ritmo constante desde entonces (segundo gráfico). La depreciación de la libra, la falta de vendedores en situación financiera delicada y las medidas de política monetaria adoptadas por el Banco de Inglaterra son factores que han favorecido al mercado. Aunque prevemos nuevos descensos de capital en ciertas áreas del mercado, inducidos por el deterioro de las perspectivas de alquiler, algunos sectores como el industrial tienen muchas bazas para experimentar un crecimiento continuado del capital, a nuestro modo de ver.

IPD UK Index

Mantenemos la precaución, dada la incesante incertidumbre en torno al Brexit. Dicho esto, aún nos parecen interesantes muchos títulos inmobiliarios británicos que continúan cotizando a precios con fuertes descuentos, a pesar de los activos y balances de alta calidad. Nuestra preferencia siguen siendo las áreas de crecimiento estructural, como la industrial, al autoalmacenamiento (Ej.: Safestore), alojamientos para estudiantes y terrenos residenciales fuera de Londres. Esto, unido a algunos nombres de valor selecto, como el especialista en rehabilitaciones de Reino Unido St. Modwen Properties y el propietario de centros comerciales con horario ampliado Capital & Regional ofrece, a nuestro juicio, una exposición bien equilibrada al mercado.

Resumen

Aunque el trasfondo político en Europa puede crear más volatilidad en los mercados bursátiles este año, seguimos creyendo que la oferta de bienes inmuebles con una rentabilidad por rentas atractiva y características de crecimiento predecibles debería poder generar rendimientos atractivos para los inversores. Por otro lado, a pesar de la moderación que podría sufrir el crecimiento del capital en toda las áreas del mercado en 2017, existen bolsas de crecimiento que podemos explotar en países, sectores o ciudades concretas. En consecuencia, creemos que los títulos mantenidos en nuestras carteras de elevada convicción continúan ofreciendo perspectivas interesantes, ya sea en términos de crecimiento, valor o renta

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