TRIBUNA de Guy Barnard, codirector de Renta Variable Inmobiliaria Global y gestor de la Estrategia de Renta Variable Inmobiliaria Paneuropea. Comentario patrocinado por Janus Henderson Investors.
En este artículo Guy Barnard, codirector de Renta Variable Inmobiliaria Global y gestor de la Estrategia de Renta Variable Inmobiliaria Paneuropea, habla de sus expectativas para el sector. En un contexto de mercados en evolución, los fuertes fundamentales del sector y la continua búsqueda de ingresos estables por parte de los inversores deberían impulsar las rentabilidades de la renta variable inmobiliaria en los próximos meses.
El año pasado demostró ser más fuerte de lo que muchos esperaban para los valores inmobiliarios europeos. El sector inmobiliario cotizado en Europa ofreció una rentabilidad del 12,6 %, con un rendimiento superior al mercado general de renta variable europea, que subió un 11,2 %*. También fue un año con una dispersión significativa de los valores en el sector, ya que las empresas en mercados de elevado crecimiento, especialmente en Alemania, España y Suecia registraron un rendimiento superior y beneficiaron el posicionamiento de nuestra cartera. Los valores centrados en sectores alternativos y aquellos que ofrecen crecimiento estructural, como los alojamientos para estudiantes, el almacenamiento y la logística, también experimentaron una fuerte apreciación del valor de sus acciones.
*FTSE EPRA NAREIT Capped Net Total Return Euro Index frente al Stoxx 600 Total Return Index a 12 meses a 31 de diciembre de 2017 en euros. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras.
¿Continuarán los buenos tiempos?
En cuanto al futuro, 2018 comenzó con un fuerte impulso económico y una situación monetaria todavía favorable en la mayoría de Europa. Esto, unido a una oferta inmobiliaria con rentabilidad de los ingresos y características de crecimiento predecibles, tiene el potencial de ofrecer rentabilidades atractivas, incluso cuando las rentabilidades de los bonos están empezando a subir. Si bien la actual volatilidad de los mercados de renta variable es probable que siga siendo una característica de este año, a medida que se pone fin a los estímulos monetarios, esperamos que las tendencias estructurales que llevan a los inversores a buscar ingresos seguros y predecibles sigan manteniendo una demanda saludable de activos inmobiliarios.
A pesar de que muchos inversores ven los bienes inmuebles como aburridos y sin el carácter cíclico que se busca en los periodos de crecimiento, la capacidad de los arrendadores para beneficiarse del crecimiento de las economías mediante la subida de los alquileres ofrece potencial para rentabilidades más atractivas. 2017 fue testigo de una aceleración en la subida de los alquileres en varios mercados europeos de oficinas como Madrid, Berlín, Fráncfort, Dublín y Estocolmo. La naturaleza vinculada a los índices de muchos contratos de alquiler anuales, en consonancia con la inflación, también ofrecen una vía clara para el crecimiento de los ingresos por facturación, algo que no ocurría en los últimos años. Como resultado, las previsiones de crecimiento de los beneficios para la renta variable inmobiliaria europea este año se sitúan actualmente en torno al 8 % (véase Gráfico 1). Curiosamente, en términos de crecimiento de los beneficios, aunque los bienes inmuebles se encuentran en un término medio con respecto a otros sectores, éste es uno de los pocos que han mejorado en los últimos meses. El beneficio de capitalizar un crecimiento de los beneficios previsible no debería infravalorarse, es decir, que el aburrimiento puede ser rentable.
Gráfico 1: crecimiento EPS estimado para 2018 frente a revisiones a 3 meses para EPS previsiones consensuadas de EPS para 2018
Fuente: Thomson Reuters Datastream, Exane BNP Paribas, previsiones en enero de 2018. P/E= beneficio por acción. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras. Como los datos para 2018-2019 son previsiones, pueden variar y no están garantizados.
Una nota positiva para nosotros es que el mercado ya no prioriza las acciones inmobiliarias. El Gráfico 2 muestra la significativa bajada de calificación del sector en términos de precio/beneficio. De media, el sector ahora se negocia con un descuento próximo al 20 % con respecto a su múltiplo medio a largo plazo. Como de costumbre, las medias pueden ser engañosas y estos datos están sesgados por una fuerte bajada de calificación de arrendadores minoristas, gran parte de la cual está justificada por los desafíos estructurales en el sector que rebajan la perspectiva de crecimiento para los próximos años. Sin embargo, seguimos encontrando diversas empresas de alta calidad que ofrecen un crecimiento predecible y que se negocian con valoraciones atractivas, tanto absolutas como relativas.
Gráfico 2: mercado de futuros a 12 meses en relación con el precio/beneficio para valores inmobiliarios europeos
Fuente: Thomson Reuters Datastream, Exane BNP Paribas, previsiones en enero de 2018. P/E= beneficio por acción. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras. Como los datos para 2018-2019 son previsiones, pueden variar y no están garantizados.
¿Suenan las campanas de los bonos?
Claramente una cuestión de mayor peso para la perspectiva a largo plazo es qué efecto tendrá una normalización de la política monetaria sobre los precios de los activos. Este año comenzó con una aceleración del crecimiento global y una subida de la inflación, lo que está ejerciendo presión sobre las rentabilidades de los bonos a más largo plazo. Aunque hemos visto suceder esto antes para luego dar marcha atrás, esperamos un final gradual de la expansión cuantitativa en Europa este año, aunque las subidas de tipos de interés en Europa no parecen probables hasta mediados de 2019.
En consonancia con la opinión de nuestros compañeros de renta fija, seguimos creyendo que se mantendrán diversas tendencias a largo plazo (las 3 "D": demografía, disrupción tecnológica y deuda) que mantendrán los tipos bajos en un futuro. Así que, independientemente de si la rentabilidad de los Bunds alemanes es del 0,5 % o del 2,0 %, la posibilidad de que un activo inmobiliario ofrezca una rentabilidad anual media del 4,0 % o 5,0 % con un flujo de ingresos vinculado a la inflación debería seguir siendo atractiva.
Aunque vemos presión a corto plazo sobre las acciones inmobiliarias, en el caso de que los tipos suban de repente no esperamos que esto afecte sobremanera a los mercados en los que invertimos. Una mirada a largo plazo al rendimiento del sector inmobiliario en los últimos 20 años también muestra que no hay una relación obvia entre las rentabilidades de los bonos del Estado y las rentabilidades para los accionistas en relación con el mercado general. En realidad, el sector ha mostrado un rendimiento superior en cinco de los siete años desde 1999 cuando las rentabilidades de los bonos del Estado han subido. Gráfico 3
Gráfico 3: Rentabilidades totales para los inversores en bienes inmobiliarios europeos en relación con MSCI Europe frente a los cambios interanuales en las rentabilidades de los bonos del Tesoro europeos.
Fuente: Thomson Reuters Datastream, Exane BNP Paribas en enero de 2018. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras.
Aumento de oportunidades
Tras la caída en el mercado global a comienzos de febrero de 2018, los valores inmobiliarios cotizados en Europa se han negociado con un descuento de aproximadamente el 10 % con respecto al valor liquidativo (VL), lo que quiere decir que sigue siendo más barato para los inversores adquirir inmuebles mediante acciones que bienes inmuebles físicos.
Encontramos más oportunidades para comprar empresas que ofrecen historias de crecimiento atractivas con valoraciones con descuento y hemos utilizado la debilidad del precio de las acciones para aumentar nuestras participaciones en arrendadores residenciales alemanes, mientras que las valoraciones no parecen reflejar el valor inherente de sus activos. De forma más general, los sólidos flujos de ingresos en el sector de la renta variable inmobiliaria europea ofrecen actualmente una rentabilidad de los dividendos en torno al 4 %, lo que prevemos que crezca aproximadamente un 7 % anual en los dos próximos años**. 2018 puede ser otro aburrido pero rentable año para los inversores en renta variable inmobiliaria.
** El presente artículo refleja la opinión del autor en el momento de su redacción. Las referencias a títulos, sectores o clases de activos no constituyen ni forman parte de una oferta o invitación para su emisión, venta, suscripción o compra.
Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras. El valor de las inversiones y las rentas derivadas de las mismas pueden disminuir o aumentar y es posible que los inversores no recuperen la cantidad invertida en un principio.
