Listos para comprar: tres visiones de gestoras internacionales sobre el mercado inmobiliario español


Warren Buffett, George Soros, John Paulson… los nombres de estos gurús históricos de la inversión han quedado vinculados este año al real estate español a través de sus inversiones en socimis como Hispania o Lar. Tal ha sido el empujón de estas nuevas sociedades (la réplica española a los REIT) que, según el VI Barómetro Tinsa/IPD, han desbancado a los fondos buitre como principales inversores en este segmento en España. No obstante, la vuelta de manos fuertes al mercado español no la acaparan los tres ilustres nombres ya citados: las gestoras internacionales certifican el regreso de los inversores extranjeros al mercado inmobiliario nacional. 

“Los inversores extranjeros que se plantearon invertir en España en 2010 se sintieron decepcionados, era muy pronto para ellos. Pero los precios han caído desde 2009 y también han mejorado los datos macro, por lo que han recuperado la confianza”, explica Alan Patterson, responsable de análisis europeo de real estate en AXA IM. Patterson distingue dos perfiles distintos de inversores extranjeros interesados en el mercado español: aquellos con un perfil más institucional que están interesados exclusivamente en los activos más exentos de riesgo, y los más oportunistas, que no dudan en comprar activos más arriesgados (que incluso requieran inyecciones de capital) porque están buscando retornos anuales de entre el 5% y el 20%.

Patterson se muestra crítico con las entidades públicas que puedan intervenir para favorecer la recuperación del mercado inmobiliario español, que en su opinión “ha tocado suelo, pero sólo algunas de sus partes”. Por un lado, pronostica que la Sareb “podría necesitar hasta diez años para vender todos sus activos” y de hecho denuncia que las primeras subastas que realizó el banco malo “proyectaban unas expectativas demasiado elevadas”. Por otro, opina que el programa de compras de ABS y titulizaciones del BCE “no va a tener un impacto particular sobre el real estate europeo, porque es un mercado cuyos precios van a depender de los costes sobre el capital invertido”. 

No obstante, otras fuentes consultadas para la elaboración de este artículo muestran una actitud más optimista. Es el caso de Tom Walker, responsable de Global Property Securities de Schroders: “Tenemos una visión positiva sobre el mercado de propiedades español, que creemos que ha empezado a recuperarse sólo recientemente de una profunda caída cíclica. Los mercados de inversión son fuertes y las rentabilidades de los edificios de oficinas en Madrid y Barcelona indicarían que ya se ha incorporado un fuerte crecimiento de los alquileres a las expectativas de los inversores”. 

Walker habla en su análisis de una socimi en concreto, Merlin Properties: “Nos gusta como una apuesta para jugar a la recuperación del mercado de grandes superficies ya que pensamos que los inversores con capital van a incrementar la búsqueda de oportunidades fuera del núcleo tradicional, donde las rentabilidades están cayendo y por la lentitud -aunque firme- de la recuperación económica, que gradualmente llevará a una mejora de los alquileres”. “Creemos que el equipo gestor de Merlin cuenta con un historial fuerte de ejecución de contratos y ocupará la mejor posición para capitalizar esta tendencia en desarrollo”, añade. 

Una tendencia que puede prolongarse durante años

Carlos Manzano Cuesta, responsable de Real Estate de Deutsche AWM en España, también certifica el regreso de los inversores: “Desde finales de 2013, el mercado español está siendo un claro centro de atracción de inversión internacional. Los valores actuales sugieren un futuro optimista, y esto lo hace atractivo para el inversor. Si será de forma prolongada o no, dependerá de la recuperación económica y de cómo se traslade esta recuperación a los precios del sector”. A ojos del experto, la creación de las socimis ha jugado un papel fundamental para reactivar el apetito inversor, ya que considera que “han sabido aprovechar la venta como oportunidad de captar dinero del inversor institucional extranjero”. “Este inversor veía España como una alternativa de inversión, pero donde no había plataformas sólidas que les permitiera entrar en el país”, explica al respecto. 

No obstante, discrepa respecto al experto de AXA IM en cuanto al perfil de los inversores que están llegando al mercado español: “Salvo en algún sector concreto, diría que el periodo de los cazadores de gangas ha pasado. Ya se han marcado unas bases sólidas en el sector, con unos precios de referencia claros y con una expectativa de crecimiento. Actualmente hay dos tipos de inversores: aquellos que "juegan al ciclo" y están buscando invertir ahora para salir a 2-3 años vista, cuando el sector haya corregido, y el inversor más tradicional, que busca estabilidad y un cash flow recurrente a largo plazo”.

Manzano explica que en estos momentos los inversores están concentrando sus inversiones en dos segmentos: retail o centros comerciales, en anticipación de una recuperación económica que se traduzca en mayores ingresos, o en oficinas en Madrid y Barcelona en ubicaciones semi prime, así como en primeras coronas en localizaciones concretas, en aquellas zonas en las que hay expectativas de valor, por mejora de rentas y de ocupación. “A día de hoy, no hay producto prime de calidad prácticamente en el mercado”, asegura Cuesta. 

Por todas estas observaciones, el representante de Deutsche AWM afirma abiertamente que “la situación actual en España está sentando las bases que hacen mirar con optimismo el futuro del sector”. “Dependiendo de los sectores, los valores de los activos han podido corregir entre un 30% y un 50% desde máximos: quizá máximos que no deberían de haberse alcanzado en algunos casos”, añade.

Manzano va más allá en cuanto a las expectativas de crecimiento a medio y largo plazo: “Es probable que en los próximos cinco años el crecimiento del sector  terciario español sea superior al de la media europea”. No obstante, pide prudencia a la hora de abordar la recuperación y no adelantar expectativas a la hora de fijar valoraciones: “Está por ver cómo se traslada la recuperación económica a la recuperación de las rentas de mercado, y cómo se absorbe el vacío actual en sectores como el de oficinas”, concluye al respecto. 

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