La burbuja USA y su efecto global, análisis comparativo del precio de la vivienda a nivel mundial


La economía mundial, de acuerdo a los últimos informes de la OCDE y FMI, parece se encamina hacía una tímida recuperación. No obstante los peligros de la economía mundial se han multiplicado. Habiéndose afectado gravemente el valor absoluto del precio de la vivienda en la primera economía del mundo, pilar incuestionable de acumulación de riqueza, se ha afectado en términos relativos el valor de todos los activos existentes con la consiguiente abrupta y general pérdida de riqueza, así, alrededor de $12,3 Billones de pérdidas tan solo para los contribuyentes USA. El deterioro no se ha parado en dicho mercado, centrifugándose de manera rápida y evidente hacia otras áreas financieras y económicas. El sistema económico en su totalidad ha pasado a ser frágil y vulnerable. Sin embargo, y tras tres largos años de desigual desvarío económico global, sigue sin estar claro si el derrumbe del valor de la vivienda USA esta terminado, terminando, o, si bien, a la burbuja USA le queda un algo más de caída y, con ello, un algo más por digerir al sistema bancario y económico mundial.

¿Habrá resbalón inmobiliario USA de última hora?. Las cifras que últimamente se están publicando al respecto en USA no son del todo positivas. Son muchos los que opinan, y con razón, que una recaída del precio de la vivienda USA dinamitaría su recuperación y, con ello, la mundial. Se provocaría una nueva honda expansiva en un momento delicado ya que existen naciones que, por problemas estructurales no menores, se encuentran al borde del precipicio (PIIGS). Asimismo es posible ver opiniones divergentes sobre el programa TARP (Troubled Asset Relief Program), al cual la Administración USA destino $700.000 millones. Por un lado su impopularidad es creciente. Por otro ya hay voces prestigiosas que empiezan a reclamar se refinancie las hipotecas de los más asfixiados. Puede afirmarse que a pesar del tiempo transcurrido, la burbuja en la vivienda USA continua siendo un aspecto crítico. Como es de suponer, y a la vista de lo expuesto, son innumerables los análisis, foros y congresos, que se siguen realizando a un lado y otro del atlántico al respecto. Este artículo presenta un breve resumen de un análisis, que mediante un nuevo enfoque científico (modelo), positivo y holístico, permite aproximar de manera objetiva la historia de la burbuja USA en términos relativos globales. Dado que los resultados son sensibles, solo se explicará la situación USA.

Cualquier mercado de viviendas doméstico esta lleno de singularidades: heterogeneidad de oferta-demanda y precios, marco legal, fiscalidad, financiación, suelo... Pero desde una perspectiva macroeconómica tal vez la característica más relevante es su dual naturaleza. Por un lado la vivienda es un bien de consumo duradero. Por otro, es un activo o inversión, sujeto a una expectativa de rentabilidad y/o acumulación de valor, como cualquier otro activo existente. Así la vivienda, al tiempo que cubre una imperiosa necesidad social, se relaciona y compite con otros activos como alternativa de inversión. Entre la vivienda y otros activos, afines y también alternativos (bonos, bolsa..), existe un sutil lazo. La crisis USA ha producido que resbalando a la baja el valor de la vivienda USA, se ha forzado a la baja el valor relativo de un número llamativo de mercados afines y, adicionalmente, alternativos. Todo ello por razón de que el mercado financiero mundial funciona y se ajusta permanentemente en términos de rentabilidades reales relativas. La crisis sobre el precio de la vivienda no deviene, en modo alguno, de un ajuste entre oferta-demanda; es un juego a la baja entre los valores relativos de activos a nivel global. En aquellos países en que en tiempo inoportuno ha confluido un exceso de oferta de viviendas, el impacto ha sido más dramático (España). En último término, la crisis global actual no es un problema de dejadez política, es una crisis impulsada por el propio funcionamiento económico. La economía es un fenómeno holístico, y en esta crisis ha actuado rigurosamente de acuerdo a su naturaleza.

Los sencillos gráficos de dispersión adjuntos resumen y concretan en términos relativos la situación del precio de la vivienda a nivel global para los años 2007 y 2008. La variable dependiente es la variación acumulada en el precio medio de la vivienda de 18 países desde 1995 (mediante índices OCDE). La variable independiente es la variación acumulada en el PIB per capita en cada uno de los respectivos países desde 1995. Todos los datos están sin inflación y eliminada toda variación cambiaria respectiva para dicho periodo (valor natural).

Situación pre-crisis

El gráfico de dispersión de la izquierda, o escenario pre-crisis, muestra que la capacidad de explicación del modelo es significativa (R2 = 0,80), pudiéndose considerar relevante la información que se infiere. El modelo muestra que existe un lazo positivo entre los precios de los mercados de vivienda de los países más desarrollados. Los precios de la vivienda no son aleatorios. Su evolución en el tiempo es, por lo general, proporcional al proceso de creación de riqueza de cada país (variación renta disponible). Esta elevada correlación observable entre los precios asimismo nace de ser activos / inversiones afines. El precio medio de la vivienda del conjunto de la muestra se encontraba a Diciembre 2007 sobrevalorado en un 13.98% (sin inflación y sin variación cambiaria).

A finales del 2007 existían cuatro países de la muestra con niveles de sobrevaloración relativa excesiva. Otros cuatro países presentaban una sobrevaloración elevada, y el resto se encontraba en equilibrio relativo o infravalorados. La cierta dispersión entre precios puede nacer de causas diversas, por lo que sería atrevido apuntar una causa genérica. No obstante, sorprende que dentro de la Euro-zona existen países en posición sobrevalorada e infravalorada, lo que sugiere que una política monetaria común tal vez es origen de efectos asimétricos en este mercado. Es importante destacar que el precio de la vivienda USA a Diciembre 2007 no se encontraba dentro del grupo de países con sobrevaloración excesiva. En otras palabras, la actual burbuja en el precio de la vivienda no era ni es patrimonio de la economía USA. Existen otros países con burbujas más llamativas en términos relativos.

Situación durante la crisis

Del gráfico de dispersión de la derecha o escenario tras un año de crisis, (últimos datos OCDE disponibles), es fácil ver que la caída del precio de la vivienda en USA arrastro a la baja la mayoría de precios de otras naciones. La caída del precio de cada país es distinta, no obstante pone de manifiesto lo mencionado anteriormente de que los activos a nivel mundial se mueven y ajustan en términos de valor relativo. En tiempos de crisis estos movimientos se hacen más bruscos y, por ello, más plausibles. Los distintos mercados domésticos están correlacionado y son interdependientes a nivel global, la economía es holística. El precio medio de la vivienda del conjunto de la muestra pasó de estar sobrevalorado en un 13.98% en el 2007 a tan solo 4.98% a finales del 2008, pudiéndose calificar de severo el ajuste durante dicho año (datos sin inflación y sin variación cambiaria)

La burbuja USA

En el caso de USA se puede precisar que la burbuja en el precio de la vivienda USA se inicio alrededor del año 2003 en términos relativos mundiales, o, algo más tarde de lo que infiere mediante análisis de naturaleza doméstica (2001).

La burbuja alcanzó su máximo en el año 2006, con una sobrevaloración del 18.11% (sin inflación y sin variación cambiaria). A Diciembre 2008, últimos datos OCDE disponibles, el precio de la vivienda USA presentaba una sobrevaloración del 8.18% o una caída del 54% sobre el máximo del 2006, existiendo al tiempo numerosos países que permanecían con un grado de sobrevaloración relativa muy superior a la existente en USA. Puede concluirse que la burbuja en los precios de la vivienda USA no es un asunto exclusivo de la Administración Obama. Sin embargo, dado el mayor tamaño relativo del mercado USA, este mercado determinará el rumbo de todos. Ya lo ha hecho hasta la fecha. El problema de los osados ninja e ingenieros subprime ha sido y continua siendo, por increíble que parezca, asunto de todos. La economía es redonda, y no existe país que pueda escapar de esta realidad.

Articulo de Gonzalo Pérez-Seoane, presidente de WM