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Inversión inmobiliaria. ¿Inversión en hoteles?


TRIBUNA de Rafael Blanco, director General del Área Inmobiliaria de Dunas Capital. Comentario patrocinado por Dunas Capital.

Con la internacionalización de la economía se han desarrollado muchas modalidades de inversión que han aumentado la eficiencia de los recursos invertidos y de los propios procedimientos de inversión. Cada vez se colocan volúmenes más importantes, en proyectos muy alejados de la base física del inversor que las formaliza y, generalmente, muy ajenos a la actividad del propietario de los recursos.

Los equipos responsables de las inversiones tienen acceso hoy a mucha información sobre mercados, operadores y oportunidades concretas. Pero todo está sometido a la presión de tiempo y a la competencia. Hay que analizar, negociar, decidir e instrumentar deprisa.

Con lógica, cuanto más orientados están los inversores a la pura inversión financiera y más alejados de la actividad inmobiliaria, muestran más preferencia hacia los inmuebles de gestión sencilla, fácil sustitución de inquilinos y mínimas restricciones administrativas. (Prefieren generalmente oficinas).

Pero la constante reducción de rentabilidades en los activos mejor ubicados y más fáciles de gestionar, va empujando a los inversores hacia otro tipo de inmuebles en los que la actividad que acogen, cambia notablemente la ecuación. Se pueden obtener rentabilidades mayores pero con mayor dependencia del buen resultado de la gestión del arrendatario.

Así, en inmuebles de uso hotelero, residencias de mayores o de estudiantes, y en hospitales,   el buen desempeño de la actividad del explotador es fundamental para que el proyecto del inversor propietario de inmueble sea un éxito. El premio es una rentabilidad sostenida mayor, pero exige un conocimiento serio de la actividad subyacente. No se puede perder de vista que cambiar de operadores en una residencia de mayores o en un hospital que no esté funcionando bien, presenta algunas dificultades específicas derivadas de su función social.

Sin duda, la especialización funcional de los inmuebles, exige un tratamiento diferenciado en su análisis. Pero se pueden acometer inversiones más especializadas, obteniendo rentabilidades más altas sin que el incremento de riesgo sea disuasorio.

Un segmento específico es el hotelero, que en España presenta especial atractivo como potencia turística mundial con dilatada tradición. No nos referimos solo al turismo de playa, sino a la formidable oferta de turismo cultural y de negocios que está mostrando un sólido crecimiento sostenido. España ha experimentado un crecimiento del 3% anual en el número de visitantes en los últimos 16 años, llegando en el año 2016 a 75,6 millones.

Paralelamente, la inversión hotelera ha registrado una fuerte reactivación desde hace unos años, sumando más de mil ochocientos millones de Euros en 2016.

En efecto, muchos visitantes, distintos destinos, diferentes formas de viajar han activado una inversión hotelera muy variada que puede proporcionar a los inversores de largo plazo rentabilidades competitivas, sensiblemente mejores que las que ofrecen otros activos financieros y con la posibilidad de mantener los riesgos en niveles aceptables.

Y en cuanto a la liquidez de los edificios de uso hotelero, hoy es realmente alta, aunque no llegue a alcanzar las cifras de transacciones de oficinas (1,8 frente a 3,8 miles de millones de euros en 2016).

Parece claro que es un segmento que no se puede perder de vista, especialmente en nuestro país, que lidera la industria vinculada.

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