Inmobiliario cotizado: una alternativa original a los ladrillos y el cemento


Invertir en real estate puede ser complicado en ocasiones. Los desembolsos iniciales son altos y la inversión directa en real estate no es muy líquida en el mejor de los casos. La inversión en real estate europeo cotizado podría ser una alternativa interesante.

El sector es bastante diverso y se compone de los real estate investment trust, comúnmente conocidos como REITs. En Europa, tales compañías se han desarrollado principalmente en países como Reino Unido, Francia, Países Bajos y Bélgica. Más recientemente, el estatus de REIT ha sido introducido en varios países europeos como Alemania, Italia y España. Sin embargo, su éxito ha sido relativamente limitado debido a la crisis financiera. Históricamente, el régimen REIT, fue introducido en los años 60 en Estados Unidos para hacer posible que cualquiera pudiera invertir en real estate comercial de una forma fácil y accesible.

Una compañía de real estate necesita cumplimentar una serie de criterios para llegar a ser elegible para el estatus de REIT. Estos criterios pueden variar de un país a otro, pero hay reglas comunes: la compañía debe cotizar en un mercado de valores regulado, no puede exceder cierto ratio de deuda, su cartera debe ser valorada externamente por un experto independiente una vez al año al menos, etc. Estos criterios incrementan la transparencia de la compañía para minimizar el riesgo del inversor. Vamos a plantear por qué el real estate cotizado se merece una asignación estratégica en cada cartera diversificada, en busca de un rendimiento sostenible.

Características clave de la clase de activo

El real estate directo es en esencia una clase de activo tangible pero también de capital intensivo. El real estate cotizado permite invertir en más compañías que puedan estar emplazadas en diferentes países o que tengan exposición a diferentes sectores. Por tanto proporciona una oportunidad de mayor diversificación con independencia de la cantidad invertida. A diferencia del real estate directo, el inmobiliario cotizado es una inversión muy líquida que se puede comprar y vender en pocas horas o días dependiendo de la cantidad invertida, de una manera similar a cualquier acción cotizada en un mercado regulado.

El inmobiliario cotizado consiste principalmente en real estate comercial (oficinas, comercio minorista, logística…). Históricamente, el rendimiento del real estate comercial ha sido siempre más alto que el del real estate residencial. Los REITs con estructuras de coste óptimas pueden generar flujos de caja consistentes que a su vez generan amplios dividendos que generalmente son más altos que los de la media de la renta variable.

Una encuesta global basada en 880 fondos de pensiones, realizada por la Universidad de Maastricht en mayo de 2012, mostraba un significativo 4% de rentabilidad superior anual del real estate cotizado frente al real estate directo durante un periodo de 20 años, con sólo una volatilidad marginalmente más alta. Entre las razones señaladas en la investigación, la existencia de una base de costes de gestión un 50% inferior, fue citada como un factor diferenciador significativo.

Nuestra visión sobre el sector y el impacto de un aumento potencial de los tipos de interés

Seguimos siendo optimistas sobre el panorama de sector inmobiliario europeo cotizado en 2014 y anticipamos un retorno total en el rango del 7% al 12%. Creemos que además de los desafíos como la todavía débil economía de la eurozona y el aumento potencial de los tipos de interés, hay varios motores positivos que respaldan los retornos de 2014. Los mercados de oficinas como Londres y Estocolmo tienen fundamentales favorables y están preparados para un crecimiento saludable de las rentas y del capital. Lo mismo ocurre para el cada vez más importante sector residencial alemán.

Además, el sector podría recalificarse más a medida que más compañías lleven a cabo reestructuraciones. A ello se suma que un mayor número de empresas están dirigiendo de manera proactiva los retornos de los accionistas a través del reciclaje de capital, el desarrollo y de otras iniciativas de valor añadido, y serán cada vez más reconocidas por ello.

Habida cuenta de una recuperación lenta y de un creciente riesgo de deflación, esperamos que cualquier aumento en los tipos de interés sea modesto. El impacto en el sector inmobiliario debería ser limitado especialmente debido a que los rendimientos son suficientemente altos para asimilarlo. Lo bueno de este ciclo es que cuando los tipos de interés comenzaron una tendencia bajista continuada desde 2009, los rendimientos del sector inmobiliario apenas cayeron, causando que la prima de riesgo aumentara de manera continuada hasta alcanzar los niveles históricos de 2013.

Cuando el panorama económico empiece a estabilizarse, como hemos visto estos días y sobre todo en Reino Unido, hay buenas razones para podamos asistir a una bajada en la prima de riesgo, ya sea por los aumentos potenciales de los tipos de interés o incluso por las bajadas de los rendimientos del sector inmobiliario, o una combinación de ambos. No hay una correlación automática y positiva entre los tipos de interés y los rendimientos del inmobiliario. De hecho, los retornos totales del sector inmobiliario están mucho más correlacionados con la evolución de los alquileres. 

Es cierto que los tipos de interés probablemente subirán, pero creemos que siempre y cuando suban gradualmente por las razones adecuadas (crecimiento y no dificultades financieras) para los mercados de capital, el impacto negativo del aumento de los tipos en la tasa de descuento debería estar más que compensado por las perspectivas del crecimiento principal, lo que sería el resultado de una aceleración económica. Además, el sector inmobiliario, contrariamente a la creencia popular, no muestra ninguna relación entre los tipos de interés (nominales) y los rendimientos del inmobiliario a lo largo del tiempo. A largo plazo, el ajuste en el valor del inmobiliario no tiene lugar a través de un cambio en el rendimiento, sino a través del crecimiento de los alquileres, de la misma forma que la subida de los mercados de renta fija a más largo plazo no viene de la expansión del PER, sino a través del crecimiento de los beneficios por acción.

Diferentes palabras, mismo significado.

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