Guy Barnard (Henderson): “El inmobiliario cotizado puede mejorar la frontera eficiente en una cartera equilibrada”


El Henderson Horizon Pan European Property Equities es un fondo de Henderson Global Investors con la calificación Consistentes Funds People. Se trata de una estrategia gestionada por Guy Barnard que sigue una filosofía bottom-up, para generar buena parte del alfa mediante la experiencia y el conocimiento que los gestores tienen sobre los distintos mercados europeos, pero que también puede adoptar una visión top-down sobre las diferentes economías y sus mercados, el mercado inmobiliario y los distintos sectores, aunque con unos límites de riesgo claramente definidos. El resultado es una cartera concentrada, con sólidas convicciones, gestionado de manera activa, que se centra en identificar las mejores oportunidades de rentabilidad total a largo plazo para los inversores.

Según Barnard, los valores inmobiliarios cotizados ofrecen al inversor un acceso diversificado, líquido y de bajo coste al sector inmobiliario directo. “Los activos inmobiliarios y las acciones de este sector cuentan con características similares a las de la renta fija, como unos flujos de ingresos asegurados a largo plazo procedentes de los arrendamientos, con el potencial de crecimiento que brinda la renta variable, asumiendo que las valoraciones de los activos inmobiliarios reflejarán, como mínimo, la inflación a largo plazo. Ciertos estudios apuntan a que el sector inmobiliario y las acciones del mismo pueden mejorar la frontera eficiente de los inversores cuando se incorporan a una cartera equilibrada, confiriendo un nivel de rentabilidad superior con un perfil de riesgo inferior”.

El objetivo del gestor del Horizon Pan European Property Equities es prever la rentabilidad total de cada título en el universo de inversión en un horizonte temporal a doce meses. “La rentabilidad total consiste en: crecimiento (siendo el valor liquidativo un parámetro de cuantificación principal), rentas derivadas de los dividendos y cualquier revalorización del mercado”, explica. El análisis cuantitativo para evaluar el potencial de crecimiento lo realiza tanto interna como externamente, así como por parte de las propias compañías, que también elaboran sus propias estimaciones. “Las previsiones sobre el valor en libros, los beneficios y los dividendos se realizan a tres años vista e incorporan la visión del equipo sobre el potencial geográfico y sectorial, así como factores inherentes a las propias empresas, como la calidad de los activos y las carteras de proyectos”.

El proceso incluye una previsión de la revalorización en grupos determinados de valores, que comparten características similares, un sistema de clasificación que tiene en cuenta diferentes factores, tanto cuantitativos como cualitativos. “Entre los factores cuantitativos que se evalúan, incluimos parámetros de apalancamiento financiero, tasas de crecimiento y liquidez del mercado bursátil. También se tienen en cuenta factores cualitativos, de los cuales el más importante es el equipo directivo. Asimismo, se evalúa la calidad de la cartera. Las clasificaciones establecen una calificación ‘garantizada’. Suponiendo que se produzca un ajuste desde la calificación actual a la calificación garantizada en 12 meses, se puede calcular el potencial de revalorización”.

En su proceso, predecir la revalorización exacta de los títulos no es lo más importante. Lo es evaluar los méritos relativos de títulos comparables y su correspondiente potencial de revalorización. El equipo estructura una cartera concentrada, basada en sólidas convicciones, con aquellos valores de los que se espera un mayor repunte en los próximos doce meses. Además del potencial alcista, la liquidez y una apropiada diversificación determinan el peso de cada título concreto. En general, el equipo intenta limitar las desviaciones en cuanto a ponderación del índice en cada componente aislado a un +/-5% para reducir el riesgo de mercado. Asimismo, trata de mantener un máximo de un 15% del fondo en valores no presentes en el índice.

Respuesta que han dado al Brexit y posicionamiento en Reino Unido

En lo que respecta al posicionamiento actual del fondo, uno de los mercado que prioriza es Reino Unido, país que supone el 30% de la cartera. “Las acciones cotizan con amplios descuentos y anticipan caídas notables en el precio de los subyacentes. No obstante, es probable que la incertidumbre se mantenga. Seguimos centrándonos en áreas de crecimiento estructural, como por ejemplo el alojamiento para estudiantes, el autoalmacenaje y la logística”. En los meses previos al referéndum, redujeron las apuestas top-down en la cartera debido a la intensificación de los riesgos macro y políticos. “Actualmente, contamos con una ligera sobreponderación en el país, pero orientada hacia aquellos nombres que ofrecen un crecimiento estructural (como residencias de estudiantes, autoalmacenaje y logística). Asimismo, nos mostramos más prudentes en el segmento de oficinas londinense: es probable que la demanda se debilite a medida que las firmas internacionales, especialmente las de servicios financieros, evalúen el impacto del Brexit”.

Teniendo en cuenta las recientes transacciones en el mercado inmobiliario directo llevadas a cabo tras el Brexit, y las conversaciones que han mantenido con los participantes del mercado, en el equipo creen que el nivel de caída será inferior a lo que muchos temen. “Desde la perspectiva de las firmas inmobiliarias cotizadas, esperamos que el mercado británico continúe comportándose de una manera más volátil hasta que tengamos más visibilidad sobre el contexto político y el plazo y naturaleza de las negociaciones relativas a su salida de la UE. No obstante, parece que este hecho ya está descontado en los precios, que cotizan con amplios descuentos frente al valor neto en libros, lo que brinda potencial de revalorización a medida que se abordan estas incertidumbres. Además, en vista de los flujos de ingresos a largo plazo y la solidez de los balances, esperamos que los beneficios y los dividendos de las empresas británicas aumenten en lo que queda de año”.

Oportunidades de inversión que detecta

En lo que respecta al mercado retail europeo, Barnard considera que este ofrece una atractiva rentabilidad por dividendo, pero con un crecimiento limitado de los ingresos. Nos ceñimos a los valores con una trayectoria contrastada y vemos valor en Italia”. Por países, el gestor está encontrando oportunidades en Francia, Alemania y también España. En Francia, las encuentra en el segmento de oficinas. “La solidez de la inversión en el mercado laboral apunta a unas valoraciones conservadoras de las empresas cotizadas y se aprecian los primeros indicios de recuperación en el crecimiento de los alquileres”.

En Alemania, el experto considera que el mercado residencial ofrece un crecimiento orgánico de los beneficios y un incremento de las valoraciones. “Priorizamos la exposición a Berlín, mientras que el segmento terciario registrará un comportamiento positivo este año”. En España, Barnard se muestra convencido de que la incertidumbre política se resolverá. “La economía muestra una tendencia positiva y el crecimiento de los alquileres a medio plazo refleja un potencial interesante”. También priorizan la región escandinava (Suecia) ante Suiza, dadas las perspectivas de crecimiento que presenta.

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