Fitch Ratings sube la clasificación de BTG Pactual Rentas Inmobiliarias II


En su analisis anual, Fitch Ratings ha elevado la clasificación del fondo de inversión BTG Pactual Rentas Inmobiliarias II a "Primera Clase Nivel 2", con outlook estable. Las razones para esta mejora se deben al "fuerte nivel de cumplimiento y adecuado track record alcanzado por el fondo, mostrando una cartera de inversiones estable y coherente con el objetivo de inversión propuesto". Asimismo, la entidad indica que todo esto debería mantenerse "considerando la estrategia del fondo, que no contempla la incorporación de nuevos activos y donde todos los flujos de arriendos (y venta de los activos, si procede) serán devuelto a los aportantes vía dividendos y/o reducciones de patrimonio".

Además de los aspectos señalados anteriormente, la entidad destaca la adecuada gestión de la cartera, "que ha mostrado acotados niveles de vacancia durante los últimos 12 meses, por debajo de la industria", y la reducción en el nivel de endeudamiento consolidado alcanzado por el fondo, encontrándose por debajo del promedio del segmento".

Por otra parte, Fitch Ratings valora la fusión del BTG Pactual Rentas Inombiliarias II (fondo dominante), con los fondos de inversión privados (FIP) Rosario Norte y Huérfanos I. Estas dos últimas estrategias incorporaron dos edificios para la renta, activos que mantienen una muy baja vacancia y un período promedio de arriendo de los contratos sobre los cuatro años. "Lo anterior ha sido considerado como positivo por la situación de los activos absorbidos, como también por la mayor diversificación y menor endeudamiento que le entrega al fondo".

En cuanto al plazo de duración remanente del fondo (unos tres años), la agencia de clasificación crediticia lo considera "ajustado en relación a su objetivo de inversión y liquidez de sus activos, y la moderada diversificación por activo, donde las tres principales representan un 42,8% de la carera, riesgo que se encuentra mitigado por una adecuada diversificación por arrendatario".

Composición de la cartera de inversión

A septiembre de 2014, el portfolio de inversiones mantiene seis edificios de oficinas (44,5% de la cartera de activos), incluyendo los edificios absorbidos por la fusión, diez strip centers (42,8%) y un centro de bodegaje (12,1%). Las sociedades inmobiliarias representan el 99,3% (vía capital y deuda), estando el remanente en activos de alta liquidez (caja) "con el objeto de hacer frente a las necesidades propias del fondo", indica Fitch Ratings.

La cartera de Rentas Inmobiliarias II mantiene contratos de arriendo "con una adecuada estructura de vencimiento; con un plazo promedio de arriendo de 6,4 años (en relación al valor de los activos), mitigando el riesgo de vacancia y re-alocación de los activos", indica el informe.

Por último, "la cartera mantiene una moderada diversificación por activo, alcanzando en los tres principales una concentración del 41,3%, lo que, sumado al mayor grado de iliquidez de los activos, propio del segmento de bienes raíces y el corto período al vencimiento del fondo. Lo anterior se ha encontrado adecuadamente mitigado considerando la cartera de arrendatarios −que continuará diversificándose con la incorporación de los edificios en colocación−, cada uno con riesgo de crédito individual e independiente".

Empresas

Lo más leído