¿Es sostenible la recuperación inmobiliaria en Estados Unidos?


Es uno de los grandes interrogantes clave para entender la recuperación económica del país y, por ende, las posibles decisiones con respecto al final del QE3 que pueda tomar Ben Bernanke, presidente de la Reserva Federal. 

Según explica Trevor Greetham, responsable de fondos multiactivos en Fidelity, en la actualidad el índice Case Shiller de precios de la vivienda “está registrando los mayores incrementos desde 1996 por el descenso de los tipos hipotecarios y la mayor disposición del sector financiero a prestar”. La gestora americana considera en un informe sobre el sector que el real estate puede contribuir de tres maneras a robustecer la economía estadounidense. La primera y más importante, por ser la de mayor impacto directo, es la inversión residencial. “El volumen de promociones iniciadas está aumentando y la inversión residencial real en Estados Unidos. creció un 14,4%, el ritmo más rápido desde 1994”, explican. 

La segunda vía es a través del “efecto riqueza en el consumo”, puramente psicológico: “Cuando los precios de la vivienda suben, los consumidores se sienten más ricos, lo que tiende a hacerles gastar más”, apuntan desde Fidelity. Al tiempo, aportan el siguiente cálculo: por cada dólar de incremento de la riqueza neta de los hogares, los consumidores estadounidenses han gastado históricamente entre 3 y 5 céntimos más. La tercera aportación es a través de la suscripción de segundas hipotecas. “Como se demostró en el periodo de auge, las subidas del precio de la vivienda permiten a los propietarios pedir más dinero prestado contra el valor de sus inmuebles. Las pruebas disponibles sugieren que la propensión a gastar ese dinero suele ser alta”, señalan desde la gestora. 

Bart Van Craeynest, economista jefe en Petercam apunta que pese a la subida del 1% que han experimentado en los dos últimos meses los tipos de las hipotecas a 30 años, “la confianza de los constructores de viviendas en Estados Unidos ha alcanzado en julio su nivel máximo desde principios de 2006”, en coincidencia con los máximos históricos del sector. El experto afirma que “siguiendo el patrón histórico, el mercado inmobiliario americano parece configurado para agregar 3 puntos porcentuales del PIB en los dos próximos años”. Hasta el momento, la estimación de referencia ha sido la de Goldman Sachs, que ha calculado que este año aportará un 0,5% al PIB. 

Buena prueba de la influencia del inmobiliario en la economía del país es que, después de que Bernanke anunciase que la Fed está dispuesta a empezar a retirar progresivamente el QE3 (que incluye compras mensuales 40.000 millones de dólares en cédulas hipotecarias), el mercado retrocedió un 16% desde los máximos de mayo, para después repuntar un 6%, según apunta el gestor de AXA Investment Managers Frédéric Tempel. “Ha diferencia del resto del mundo, donde las recientes caídas parecen uniformes e indiscriminadas, en EE.UU. hemos visto cierta diferenciación subsectorial, donde los modelos de negocio de arrendamientos de larga duración, como el minorista de arrendatario único (-6%) y de atención sanitaria (-3%) fueron los más perjudicados y, de forma inversa, el almacenamiento (1%) y los apartamentos (2%) tuvieron el mejor comportamiento, dado que la longitud de los arrendamientos oscila entre un mes y un año”, especifica Tempel.  

“Los datos de las encuestas sobre el mercado de la vivienda son un indicador que prefigura con bastante antelación la evolución de los tipos de interés estadounidenses” continúa Trevor Greetham desde Fidelity. “La continua recuperación de la vivienda eleva las probabilidades de que EEUU salga primero de la trampa de la deuda y la Fed comience a subir los tipos en los próximos dos años”, añade. “Por ahora la recuperación del sector inmobiliario puede lidiar de alguna manera con tipos de interés más altos. La continuación de la recpueración del sector es una buena señal para el panorama general en EEUU”, concluye el economista jefe de Petercam. 

 

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