“En los últimos 12-18 meses, prácticamente todos los indicadores del mercado inmobiliario estadounidense han mejorado notablemente: los precios aumentan, la construcción se recupera, la morosidad hipotecaria se ha reducido y las condiciones del crédito, aunque siguen siendo restrictivas, han mejorado”. Así de optimista se muestra Mark Allan, economista de AXA Investment Managers, en el último informe de la gestora. “Sin embargo, el ritmo de nuevas construcciones se ha ralentizado en el último par de meses y los tipos hipotecarios han aumentado. Ante esta situación, hay quien se pregunta si estamos ante el fin de la recuperación del sector”, apunta el experto.
En AXA IM opinan que la construcción de nuevas viviendas se acelerará en la segunda mitad del año. “Los indicadores aproximados de crecimiento económico se están recuperando, el acceso al crédito por parte de las pymes −un factor crucial para el sector de la construcción residencial− ha mejorado y los promotores registran mayores niveles de confianza gracias, entre otras cosas, al repunte del interés de los compradores, que podría traducirse en un crecimiento de las ventas”, explica Allan.
Para el experto, las mejores perspectivas, junto con el rápido incremento de los precios, respaldarán el incremento de la actividad constructora en 2013 y 2014. “En mayo, siete de las veinte ciudades que cubre el índice Case-Shiller registraban un crecimiento anual del precio de la vivienda de más del 15%”. No obstante, Allan advierte de que esas cifras pueden ofrecer una visión distorsionada: “A nivel nacional, los precios medios siguen siendo un 25% inferiores a los máximos de 2006, y entre un 30 y un 40% en los estados donde estalló la burbuja”. Por eso, para el economista de AXA IM, “la reciente inflación del precio de la vivienda responde a la escasez de oferta y no a una burbuja de crédito”.
Según los datos que maneja la gestora, hasta la fecha gran parte del exceso de oferta acumulado en los balances de los bancos ha ido a parar a manos de inversores, pero esto podría cambiar próximamente por la reducción de los inventarios de propiedades procedentes de ejecuciones hipotecarias y por el mencionado aumento de precios. “Si esperamos que la oferta crezca en la segunda mitad del año y está previsto que la demanda de los inversores se debilite, es necesario que aumente la demanda de los particulares”.
Amenazas para la recuperación
Según Allan, esta demanda podría verse amenazada por dos factores: un brusco aumento de los tipos de interés hipotecarios y el elevado desempleo, que lleva a los potenciales compradores a dudar de su capacidad para hacer frente a la hipoteca. “Desde las ventas masivas de mayo, los tipos de interés han ganado unos 75 puntos básicos”, explica el economista. “Sin embargo, los tipos reales se sitúan cerca del 2% para una hipoteca a 30 años a tipo fijo, por lo que podemos afirmar que siguen bajos en términos históricos”.
“En AXA IM creemos que la Reserva Federal empezará a limitar su programa de expansión cuantitativa en septiembre y que continuará con el proceso de normalización gradual de tipos durante los próximos dos años. Está claro que este proceso afectará a los tipos de interés hipotecarios, pero no anticipamos que aumenten más de otros 70 puntos básicos de aquí a finales de 2014”, explica Allan. ¿Y si el aumento fuese más brusco? “Lo más probable es que, en ese caso, el mercado reaccione reduciendo la oferta, pero no esperamos nuevas caídas de precios”.
Con respecto a la tasa de desempleo, los datos de los últimos meses resultan esperanzadores. “El número de puestos vacantes en las empresas aumenta progresivamente, los trabajadores vuelven a mostrarse dispuestos a cambiar de trabajo y la confianza de los consumidores muestra una ligera mejora”. En AXA IM se muestran optimistas: “Esperamos que la tasa de desempleo se reduzca considerablemente en los próximos dieciocho meses por lo que, si las condiciones del crédito no lo impiden, podemos esperar un repunte similar del mercado inmobiliario”.
