El peligro de las SOCIMI


El peligro de las SOCIMI

Miguel de Juan Fernández- A bordo del ARGOS 28 Marzo 2014

(Artículo escrito para la Cámara de la Propiedad Urbana de León y que os reproduzco por su especial interés, con un anexo de última hora)

Recientemente varios inversores y algún oyente del webinar para Rankia en el que tuve el placer y el honor de participar, me han preguntado qué pienso de la moda de las SOCIMI en relación a las compañías que están saliendo al parqué a cotizar bajo esta estructura societaria.

La respuesta, resumida, es que en cierto modo todo lo que son modas terminan siendo peligrosas para los inversores dado que, en líneas generales, conllevan un olvido tremendo del precio que se paga por esos activos. En ese sentido he de hacer la advertencia de que el Argos Capital FI, tiene en su cartera- casi desde sus inicios- un REIT belga (y el año pasado adquirimos otro en Alemania), por lo que la inversión en REIT o SOCIMI no es algo extraño para los argonautas,…sin embargo lo que no debemos olvidar nunca, en ninguna situación es el precio que pagamos ya que de ese precio dependerá nuestra futura rentabilidad.

Aunque lo que voy a indicar en este artículo son comentarios generales- dado que no me he planteado invertir en ninguna de las SOCIMI que están saliendo a cotizar-, han de tener en cuenta que un buen proceso de inversión lleva aparejado al menos el cálculo del valor de las cosas que adquirimos y su comparación posterior con el precio que se nos pide en el mercado. Dudo que todos los inversores que están entrando en esta moda de las socimi cotizadas se hayan planteado siquiera esa tesitura y, temo que sólo estén pensando en una futura ganancia por plusvalía del precio de sus títulos lo que les asemeja más a especuladores que a inversores. Ojalá tengan suerte y salgan con plusvalías,…el problema es que no siempre será así y cuando los que venden (los que sacan a cotizar la compañía) lo hacen con los ojos bien abiertos y los que compran deciden hacerlo con una venda en los ojos (pero eso sí, deseando que la añorada plusvalía sea rápida), es complicado que las cosas no acaben en lágrimas para algunos.

Hace tiempo en otros artículos he escrito que veía las socimi como una alternativa para que las entidades limpiaran sus balances y que esto mismo, podía suponer un riesgo para los clientes de las entidades que podrían llegar a ser el “tonto útil” para lograrlo. Sigo pensando lo mismo. Sé que puede ser injusto meter a todas las socimi en el mismo saco y por ello quiero insistir en que cada uno ha de hacer sus deberes y no meter su dinero allí donde no sabe lo que están haciendo. Es la obligación de cada uno, porque no nos lo van a solucionar los que más favorecidos quedarían de que nosotros no seamos responsables.

El problema no es tanto el vehículo, las socimi, como tal ya que al fin y al cabo estaríamos adquiriendo títulos de propiedad- acciones- de unas compañías que se dedican a gestionar inmuebles (principalmente vía alquiler) y que cuenta con una fiscalidad muy favorable al no tener que tributar en el Impuesto de Sociedades; no, el problema no es el vehículo,…el problema como dije al principio es el precio que pagamos por ser socios de esas entidades.

Tengo la sensación agridulce de que se están aprovechando las circunstancias que los bancos centrales y políticos han creado para aprovecharse de inversores minoritarios. La inmensa mayoría de los inversores españoles son ahorradores y su principal objetivo es mantener el poder adquisitivo y lograr unas rentas a su patrimonio. Tiempo habrá de comentar que precisamente el vehículo estrella que han elegido desde hace años – el plazo fijo- es el que les garantiza que su primer objetivo no lo logren en el largo plazo, pero al menos saben dónde ponen su dinero, …quiero decir que al menos conocen el producto.

Sin embargo, el segundo objetivo – las rentas- se ven forzados en estos momentos a buscar productos que les generen rentas más elevadas que las que ofrecen los conocidos depósitos a plazo. Debido a la represión financiera que practican los bancos centrales los ahorradores han de buscar otros productos que, al menos de inicio, les ofrezcan una mayor renta y las socimi podrían cubrir ese eslabón. Ya he comentado en otras ocasiones que el REIT belga que tenemos en el Argos nos genera una rentabilidad anual del 7% y que cualquier operación en ese sentido debería generar, con gran regularidad, una renta anual al menos de ese nivel mínimo. Todo lo que no sea ese nivel mínimo no me lo plantearía, la verdad. En una de las Cartas del Argos del año pasado explicaba que veía nuestro REIT como un placeholder en terminología anglosajona, es decir, como un lugar donde poder situar nuestro dinero y esperar mejores momentos a la vez que nos recompensaban con ese 7% anual.

Aquellos inversores que están poniendo sus ahorros en las socimi esperando plusvalías a corto y no rentas de los alquileres lo suficientemente elevadas, puede que se estén precipitando en una carrera a estar donde suena la música- que siempre corre más que nosotros- y quizás en un futuro se encuentren desilusionados con que los activos que ahora tan buena prensa están teniendo resulten ser meras calabazas cuando a Cenicienta le toquen las doce en el reloj. Para los vendedores supone una forma de diluir su riesgo en esos inmuebles- y los que aún no han adquirido, que es donde creo puede estar el problema real- al repartirlo entre muchos inversores que llegan ansiosos por rentas anuales del 4-5%. Como dice Warren Buffett: Cuando el hombre con dinero se encuentra con el hombre con experiencia, éste acaba con el dinero y el primero con la experiencia.

Tened cuidado, pues, de las modas que el sector financiero es tan hábil en fomentar y alentar, no sea que vosotros os quedéis con la mala experiencia.

Un anexo a modo de ejemplo: Las  calles comerciales más caras por metro cuadrado en España son, por este orden: El Portal del Ángel en Barcelona, la calle Preciados en Madrid, el Paseo de Gracia en Barcelona, y las calles Serrano y Ortega y Gasset en Madrid, con precios que van desde 3.180 a 2.589 euros por metro cuadrado. La socimi Grupo LAR acaba de adquirir dos centros comerciales por 39,4 millones de euros con un total de 16.200 metros cuadrados,…eso es un precio medio de 2.432 euros por metro cuadrado. Posiblemente ellos sepan mucho más que yo del tema, no lo discuto, pero dudo mucho que el metro cuadrado en centros comerciales en Irún o Palencia merezca la pena cotizar con un descuento de sólo el 7% respecto a algunas de las calles más caras de España para locales comerciales como Paseo de Gracia, Serrano u Ortega y Gasset. Y sé que no estamos hablando de inmuebles comparables,…pero creo que merece la pena efectuar la comparativa.

Anexo II: Os comunico que desde hoy el Argos Capital FI estará disponible a través de la plataforma de Inversis Banco,…por lo visto uno de sus clientes ha querido ser argonauta. Desde aquí mi más sincera bienvenida al nuevo “rey, príncipe y héroe”.

 

Un abrazo a todos y hasta el próximo artículo.

miguel.dejuan@hotmail.com

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