El Mercado Alternativo Bursátil se regula para las Socimi


Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) se regularon por primera vez en España mediante la Ley 11/2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario de arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano. El objetivo era dinamizar el mercado del arrendamiento de inmuebles. Son la versión española de los denominados Reits.

Es evidente que no se logró dicho objetivo y de ahí la aprobación de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre (la “Ley”), que simplifica el régimen legal y fiscal establecido por la Ley 11/2009.

Entre las principales novedades, la Ley reduce el importe del capital social mínimo, que pasa de 15 millones a 5 millones de euros y exige que las acciones de las Socimi sean nominativas, flexibilizando el requisito de cotización en mercados regulados, para admitir también la negociación de los títulos en sistemas multilaterales de negociación. Además, elimina el requisito de diversificación de la inversión en, al menos, tres inmuebles y acaba con la limitación del volumen de endeudamiento del 60% del valor de los activos. En cuanto al tipo de gravamen de las Socimi, será el 0% siempre que los accionistas que posean una participación igual o superior al 5% en el capital social de las mismas tributen sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10%. En caso contrario, la Socimi estará sometida a un gravamen especial del 19%.

Por otra parte, la Ley reduce también el porcentaje de distribución obligatoria de dividendos del 90% al 80% de los beneficios procedentes de las rentas de alquiler y de los dividendos de participaciones afectas a su objeto social, manteniendo la obligación de distribuir el 50% de las ganancias obtenidas en la transmisión de inmuebles.

Dada la posibilidad abierta a las Socimi de cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), era necesaria la aprobación de una normativa. Finalmente, hace varias semanas se publicó la Circular 2/2013 del MAB, aplicable a las Socimi que se incorporen al MAB.

La circular se justifica por la creación de un segmento “ad hoc” en el MAB y, en este sentido, se aplica todo lo previsto en circulares anteriores para las empresas negociadas en el segmento de empresas en expansión y se establecen algunas particularidades específicas para las Socimi. Como es lógico, se mantiene la obligación de que las Socimi tengan su capital totalmente desembolsado, que no haya restricción alguna que impida la negociación y transmisibilidad de las acciones y que estas estén representadas por anotaciones en cuenta.

El régimen contable e información financiera podrá optar entre NIIF o estándar contable nacional del Estado miembro (en el caso de países del Espacio Económico Europeo) o entre NIIF o US GAAP (país no miembro); se prohíbe vender las acciones (Lock up period) durante un año (desde la salida a cotización) para accionistas de referencia (participación superior al 5%) y principales directivos y, además, será obligatorio comunicar las participaciones significativas (participaciones superiores al 5%). También se impone una cotización (Free float) mínima de un valor estimado de mercado de 2 millones de euros o un 25% de las acciones emitidas por la sociedad en manos de accionistas con un porcentaje inferior a 5%. Se incluyen  en ese cómputo las acciones puestas a disposición del proveedor de liquidez.

En el momento de salida al MAB, deberá aportarse una valoración realizada por un experto independiente, salvo que en los seis meses anteriores a la salida se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera relevantes para determinar un primer precio de referencia, y resulta obligatorio informar al mercado con carácter semestral acerca del número de accionistas y su relación con posición igual o superior al 5%.

A diferencia de los Reits, que parecen ir dirigidos a mercados masivos, las Socimi parecen querer configurar vehículos de inversión más patrimonialistas y personalizados, estableciendo la Ley una regulación más flexible que la establecida, de modo general, en el caso de los Reits.

 

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