El cotizado inmobiliario americano


Recientemente publiqué en mi blog de la web de Funds People una entrada ensalzando las bondades de la inversión inmobiliaria a través de los Real Estate Investments Trusts (REITs), muy afines a nuestras, recientemente modificadas, SOCIMIs o Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. En esta entrada del 11 de Marzo de 2013 (http://www.fundspeople.com/gente/luis-gimenez/blog/) realizaba una sinopsis introductoria y explicación sobre los mecanismos de funcionamiento, atractivos y bondades fiscales que proporciona esta tipología de activos.

Deseo centrarme en esta tipología de activos como alternativa inversora en cualquier portfolio, y concretamente, en el mercado inmobiliario norteamericano.

En BNP Paribas Wealth Management realizamos una cobertura sobre más de trescientos REITs mundiales, por zonas geográficas y tipología de activos, y seleccionamos un portfolio de treinta y cinco que se revisan mensualmente. Para el caso de los EEUU, el Grupo BNP Paribas apuesta por un valor con una trayectoria muy llamativa y estable como es Vornado Realty Trust (VNO), valor cotizado en la NYSE. Más del 50% de su inversión se centra en el sector de oficinas neoyorquino, y el 50% restante se distribuye entre oficinas de Washington (19%), sector retail (21%) y un 9% en otros sectores (logístico/hotelero).  Su distribución de activos se muestra fuerte y resistente, manteniendo un crecimiento estable del valor y una rentabilidad por dividendo del 3,3%, nivel bajo en comparación con otros REITs muy posiblemente por su, relativamente elevado, nivel de apalancamiento (LTV 45%).

Entendemos que Vornado es una buena alternativa de inversión para aquellos inversores que quieran entrar en el inmobiliario americano, con un portfolio diversificado, y que proporciona liquidez diaria. Resaltamos las siguientes bondades sobre este valor:

- Posee una cartera de inquilinos con contratos de alquiler y obligados cumplimientos a largo plazo que implican pagos de rentas periódicos, el pago a medias de los gastos operativos del activo, e incrementos de rentas anuales. Esto implica una corriente de ingresos recurrentes para VNO en el largo plazo.

- La compañía tiene una muy buena diversificación de inquilinos, resultando ser menos dependiente de la salud financiera de cualquiera de ellos. El gobierno de los EEUU es su inquilino más importante, y solo representa el 5,4% de los ingresos anualizados, y el conjunto de sus 10 inquilinos más grandes sólo representan el 10% de los ingresos combinados.

- Vornado posee propiedades en mercados con elevada población y densidades estructurales. Estas cuestiones favorecen los periodos largos donde el crecimiento de la demanda supera al crecimiento en la oferta, motivando con ello un incremento de rentas y el valor de las propiedades con el paso del tiempo.

- Finalmente, con el 90% de su EBITDA atribuible a activos en los mercados de NY y de Washinton DC, Vornado ha concentrado su portfolio en dos de los históricamente mejores mercados de alquiler de los EEUU.

Aunque durante 2012 la cartera de Vornado sufrió algún pequeño revés, mantenemos nuestra visión positiva sobre el valor dado que ha demostrado su capacidad para obtener resultados medios por encima del mercado en ciclos económicos completos. Puede que existan altibajos puntuales de un trimestre a otro en el corto plazo motivados, principalmente, por los leves vaivenes que está padeciendo el mercado del alquiler en Washington DC, no tanto por niveles de renta, pero si por su desocupación puntual.   

El valor cotiza en unos niveles cercano a los USD 86,00 y mantenemos nuestro precio objetivo cercano a los USD 94,00 por ser un valor estable y con un portfolio consolidado y de confianza. Durante el primer cuatrimestre de 2013, los ingresos por alquiler crecieron un 5%, y el EBITDA ajustado (donde no incluimos los fees por renovación de contratos de alquiler, dado que fueron exageradamente elevados durante este primer cuatrimestre) un 6,5%. Basándonos en información pública emitida por la compañía, hemos comprobado que su margen de re-alquiler es de un 7,2%, con un ratio de ocupación del 93,4% y su generación de caja creció un 3,5%. Sin duda, un valor a tener en cuenta en cualquier cartera de perfil equilibrado.