Gracias a la aparición de las sociedades inmobiliarias cotizadas denominadas SOCIMIs, el término REIT (Real Estate Investment Trust) comienza a ser un concepto ampliamente extendido entre los inversores españoles. Se ha escrito mucho sobre este tipo de activos como instrumento canalizador de la inversión en el sector inmobiliario para inversores particulares, y vemos que se está traduciendo en mayor toma de posiciones en activos de esta naturaleza.
Ahora bien, independientemente de que estos activos acerquen al inversor minorista a la posibilidad de invertir en activos inmobiliarios prime de gran volumen, son los principales fondos de inversión, tanto públicos como privados, quienes están realizando una apuesta muy fuerte por los REITs como activos para consolidar y diversificar su asset allocation. Por ejemplo, el fondo de pensiones de los funcionarios de Taiwan (Labor Pension Fund), comenzó su inversión en REITs en el año 2011. A finales de mayo de 2014 tenían en cartera más de €1.000bn en esta tipología de activos, generando un retorno medio del 29,8% por encima del benchmark global proporcionado por el índice FTSE/EPRA NAREIT (+27,7%). El objetivo principal del fondo es incrementar su posición en REITs a medida que se vaya plasmando la progresiva recuperación de la economía. Entienden que la inversión en REITs proporciona multitud de ventajas, tales como: ingresos recurrentes a través de la obligada distribución de dividendos, potencial de crecimiento, liquidez, transparencia en la valoración de los activos (pricing), diversificación y equipos de gestión altamente profesionalizados y cualificados. No obstante la elevada volatilidad de estos activos (representada en la variación diaria de precios de las acciones de estas compañías) es una desventaja frente a la estabilidad que proporciona la inversión directa. Sin embargo, se puede argumentar que esa reducida volatilidad de la inversión directa viene proporcionada por tasaciones de los inmuebles cada cierto tiempo y, por tanto, no mostrando una imagen “diaria” fiel de la valoración del patrimonio inmobiliario en cartera. En resumidas cuentas, a corto plazo, el REIT tiende a comportarse más como la renta variable (dada la elevada volatilidad), mientras que en el largo plazo hay una mayor consonancia (paralelismo) entre el comportamiento de los REITs y la inversión directa en inmuebles.
Por tanto, y resumiendo, entendemos que los REITs son una muy buena alternativa como activo de inversión justificando una mayor exposición a éstos por:
- Son una muy buena respuesta para aquellos inversores en búsqueda de rentabilidad. En Europa, no se espera una subida de los tipos nominales hasta 2017, manteniendo un interesante spread de unos 270pb entre el bono alemán a 10 años frente a la rentabilidad por dividendo media de los REITs europeos (1% vs 3,70%).
- Sigue habiendo un gap más que interesante entre las rentabilidades ofrecidas por los inmuebles y el coste medio de la financiación.
- Activos inmobiliarios cotizados y tipos de interés: hay ciertos inversores que creen que si incrementa la rentabilidad que pueda ofrecer la renta fija privada, el comportamiento del inmobiliario cotizado se verá perjudicado. En el largo plazo está sobradamente probado que no hay correlación entre ambos. Una de las razones a destacar es la consideración que tiene el inmobiliario como una buena cobertura frente a la inflación cuando los tipos de interés suben.
- Invertir en compañías inmobiliarias cotizadas significa acceder a activos inmobiliarios de una muy elevada calidad y con niveles de ocupación más elevados que intentando acceder al mercado a través de activos directos.
- Actualmente los REITs están cotizando, de media, con una leve prima sobre NAV (net asset value) del 3%. Según información de mercado, asumimos que el NAV (valor neto de los activos) de los inmuebles subyacentes seguirá subiendo, tanto para activos prime como para algunos activos secundarios (core y core-plus). Por tanto, entendemos que las valoraciones actuales sobre estos activos son fiables y, por ello, las rentabilidades esperadas para el inmobiliario cotizado rondará el 8% durante los próximos 12 meses.
- Menor volatilidad en el sector dado el desapalancamiento que se está produciendo en multitud de compañías inmobiliarias cotizadas.
- Como ya anticipamos anteriormente, existe una mayor correlación con el inmobiliario directo y menor correlación con la renta variable.
- Elevada diversificación por países y sectores.
- Alta eficiencia (rentabilidad/riesgo) en comparación con la renta variable. La buena visibilidad que proporciona el inmobiliario cotizado sobre la distribución de dividendos, la estabilidad de los precios de los activos subyacentes, y su ventajoso régimen fiscal son, sin duda, las principales razones que maximizan la eficiencia de la inversión en estos activos a la hora de analizar sus riesgos frente a la renta variable.
- Y, al igual que hicimos anteriormente, destacamos la mayor eficiencia de estas compañías frente a la inversión directa traduciéndose en mayores retornos para el inversor. Básicamente estamos hablando de compañías que tienen, comparativamente hablando, unos costes de gestión inferiores a los gestores de activos directos.