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¿Conserva atractivo el real estate europeo gracias al Brexit… o a pesar de él?


Aunque el real estate británico pegara un buen susto a los inversores este verano por la respuesta de los partícipes de hasta seis fondos al resultado del Brexit, lo cierto es que el sector inmobiliario europeo en su conjunto sigue ofreciendo buenas perspectivas para quienes busquen rentas. “En un entorno de bajo crecimiento y baja rentabilidad, el real estate es un beneficiario de la temática de la búsqueda de rendimientos. Todavía está funcionando el respaldo fundamental de fuertes mercados laborales y de la construcción. Estos elementos pueden compensar el menor apoyo dada la inferior rentabilidad de los bonos”, resumen desde NN Investment Partners Valentijn van Nieuwenhuijzen (responsable de multiactivos) y Patrick Moonen (estratega de multiactivos).

En una postura similar se manifiestan los analistas de Deustche AM: “La combinación de una caída de la oferta de proyectos en construcción, política monetaria acomodaticia y un deseo aumentado de activos refugio más que compensará lo que se espera que sea una modesta alza de la demanda de ocupación”. En cuanto al caso particular de Reino Unido, desde la gestora opinan que comparte algunas características con el resto de Europa (política monetaria laxa) y otras propias (debilidad de la libra, falta de claridad sobre cómo se ejecutará la salida de la UE) que también pueden apoyar el crecimiento de su mercado inmobiliario para el resto de la década.

Uno de los enfoques que diferencian claramente la inversión actual en activos inmobiliarios respecto a la anterior a 2008 es el mayor grado de selección entre distintos subsectores, más de nicho. En Deutsche AM aportan detalles sobre su visión en varias subcategorías a nivel europeo: “Esperamos que los fundamentales de la oferta y la demanda sigan equilibrados en los mercados de oficina y logística. El crecimiento continuado del empleo que se desarrolla en oficinas debería apoyar una demanda robusta una vez más este año, y en el sector logístico se espera que la fuerte actividad de la cadena de la cadena de suministros lleve a un incremento de la demanda”. En cuanto al espacio comercial (sobre todo centros comerciales), en la firma no prevén un gran incremento del número medio de vacantes, aunque puntualizan que prevén un incremento continuado de la brecha entre centros grandes y dominantes y centros más pequeños y secundarios.

Según los cálculos de la gestora, en conjunto la clase de activo podría generar un rendimiento medio del 6,3% en los próximos cinco años, guiado principalmente por el precio de los alquileres. Por subcategorías, creen que la logística será lo más rentable (7,6%), junto a los centros comerciales (7,5%), las oficinas más demandadas (5,9%) y los espacios minoristas situados en calles principales (5,6%).

Desde La Française AM explican que la combinación del Brexit con la caída de calidad en el producto en Alemania (otro de los mercados inmobiliarios en auge en Europa) explican la ralentización del crecimiento de los mercados de real estate comercial en Europa, con una caída durante el segundo trimestre del 17%, hasta los 54.000 millones de euros, respecto al comienzo del año. En cambio, en la gestora constatan que “está escalando la diversificación geográfica, y las inversiones se están desplazando gradualmente hacia nuevos destinos, particularmente Escandinavia y Europa del Este”.

Los expertos de la firma francesa constatan que tanto oficinas como comercios minoristas fueron los activos más demandados durante la primera parte de 2016, con un 65% de las inversiones, aunque “la prima de rentabilidad media por el espacio de oficinas publicó una ligera caída adicional”, continuando – aunque a un ritmo mucho más ralentizado- una tendencia vista desde el último trimestre de 2015.

El pronóstico de La Française para el futuro próximo no es tan optimista como el de Deutsche: “Los niveles (de rentabilidad) en mercados continentales deberían seguir cayendo a una tasa ligeramente superior en los próximos trimestres, debido a la entrada de capital procedente de Reino Unido”.

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