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Configuración de las carteras de los fondos de inversión inmobiliarios más grandes


Actualmente, sólo ocho fondos de las 26 estrategias activas superan los 100 millones de dólares bajo gestión, según datos de Acafi (a marzo del 2014). Analizamos la cartera y la rentabilidad de los dos fondos inmobiliarios más grandes de la industria.

El fondo de inversión Independencia Renta Inmobiliarias gestiona en torno a los 570 millones de dólares, lo que le convierte en la estrategia más grande en términos de patrimonio dentro de la categoría de los fondos de inversión inmobiliarios. Asimismo, es de los más antiguos, lanzado al mercado en 1995 y cuyo vencimiento es dentro de 11 años. El fondo cuenta con 15 aportantes (al cierre del año pasado), donde las AFP tienen una participación mayoritaria (más información).

La cartera de propiedades está compuesta por más de 120 inmuebles destinados a oficinas, locales comerciales y centros de distribución, en Chile y Estados Unidos. Sus principales proyectos son el edificio Plaza Constitución, el Plaza San Samián, además de edificios institucionales como el IBM o Nestlé, o locales comerciales como los de Santander y Banco de Chile. En sus años de historia ha tenido una rentabilidad nominal promedio del 10% anual, y alcanza un 12,4% promedio anual nominal durante el período 2007–2013.

El segundo fondo de inversión más grande es el Inmobiliaria Cimenta-Expansión, con cerca de 360 millones de dólares bajo gestión. Constituido en noviembre de 1991, inició su actividad con la adquisición de 17 locales comerciales en el centro de Santiago y el edificio de oficinas San Crecente, ubicado en el barrio Golf. Inicialmente, la política de ivnersión del fondo se centró en la adquisición de inmuebles destinados a la renta. Sin embargo, los cambios regulatorios posteriores permitieron abordar otros negocios inmobiliarios, tales como la compraventa de bienes raíces, y la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de éstos.

Tras 22 años de axistencia, el fondo muestra un desempeño del 32,13% en el período comprendido entre los años 2009 y 2013. Actualmente, el 71% del fondo corresponden a las AFP, y un 27,3% aseguradoras. Su cartera está conformada en un 21% por las propiedades industriales, un 19,3% el negocio de oficinas, los locales comerciales representan un 17,5%, los strip centers un 17,3%, los Senior Suites un 9,5%, y los proyectos habitacionales un 13,6% del portafolio inmobiliarios del fondo.

Entre algunos de los proyectos en cartera se encuentra la propiedad industrial Las Acacias, que es la primera incursión de Cimenta en este negocio, en el año 1997. En el negocio de las oficinas, su último promesa de compraventa (aún no se ha firmado la escritura de compraventa) se llevó a cabo en el 2012 por el edificio Santiago Downtown IV, ubicado en el centro de la capital.También están desarrollando un proyecto de centro gastronómico y cultural en el barrio Bellavista, colindante con la Casa Museo La Chascona, y posee dos proyectos de gran tamañoen el área del negocio retail: el Strip Center Plazuela Los Héroes, y el Strip Center Plazuela Independencia.

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