Cómo se fija el valor patrimonial de un fondo inmobiliario


Hasta ahora, el método de cálculo de valoración de los fondos inmobiliarios, establecido en la orden ministerial de marzo de 2003, había permitido que las oscilaciones de su patrimonio no fueran bruscas ni siquiera durante el boom del ciclo inmobiliario y económico, pero esta premisa podría cambiar pronto, informa Cinco Días.En un análisis del método de tasación de activos que publica hoy el diario económico, explica que las entidades realizan al menos una tasación anual de todos los activos que tengan en cartera, así como de aquellos inmuebles que compran o vendan con el objetivo de imputar las correspondientes plusvalías o minusvalías obtenidas con la operación. 'La mayoría opta por repartir de forma escalonada la valoración de los inmuebles a lo largo del año. Cada mes, llevan a cabo la tasación de uno o dos inmuebles', explica Ángel Martínez Aldama, director general de Inverco. Santander, por ejemplo, realizaba cada mes la tasación de una doceava parte de su cartera.Para fijar el valor liquidativo de cada participación del fondo, que mensualmente publican las gestoras, la normativa exige que se seleccione entre el mínimo de dos cantidades: el flujo de la renta obtenida por los alquileres de edificios y locales en función de la duración del contrato o el valor de la tasación de mercado. Se trata del principio de prudencia que establece la legislación, 'según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación'. En el caso de Santander, su fondo estaba valorado en función del primer criterio y ahora pasará a estarlo con el segundo. La normativa especifica que para aplicar este último debe, entre otros muchos requisitos, existir 'un mercado representativo de inmuebles comparables', así como disponer de datos adecuados 'para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los dos años anteriores a la fecha de la valoración'.Este método ha hecho posible que estos fondos apenas hayan sufrido desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Su rentabilidad media en los últimos 12 meses es del -0,11% y la ponderada, debido al elevado peso de Santander y BBVA, del -2%. De hecho, tres de estos fondos ofrecen todavía rendimientos positivos: Segurfondo Inversión gana un 4,03%, el de Caja Madrid un 3,97% y el de Sabadell, un 1,21%. Los expertos, sin embargo, consideran que la crisis va a hacer mella. 'Hace un año advertimos que las rentabilidades iban a descender. El argumento de que no tienen problemas porque el grueso de sus ingresos proceden de los alquileres es falso, ya que en un escenario de recesión éstos también se resienten bien por las quiebras de empresas, la renegociación de los contratos o el traslado a oficinas más baratas', afirma Víctor Alvargonzález, consejero delegado de Profim. Este asesor asegura que los fondos inmobiliarios son un producto indicado sólo para el muy largo plazo, debido la escasa liquidez que ofrece, y para inversores cualificados.

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