- Existe liquidez, aunque sea selectiva: los bancos están dispuestos a financiar operaciones de bienes raíces en mercados sólidos “core” a precios muy razonables. Para los mercados más riesgosos, la financiación es escasa y según recalca Invesco seguirá siéndolo al menos 12 meses más.
- El precio de los activos inmobiliarios en mercados desarrollados está bien por debajo de máximos: en los últimos 12 meses se ha visto una cierta recuperación en el precio de estos bienes, tras la debacle que se inició en 2008, pero de forma generalizada siguen siendo precios bajos.
- Los fundamentales del sector en mercados desarrollados son muy distintos a los que había al explotar la crisis de 2008: El incremento de inventarios en vivienda estaba alcanzando su pico máximo cuando estalló Lehman Brothers. Hoy las promociones en curso son escasas en la mayoría de los mercados desarrollados y están muy limitadas por la exigencia de la financiación. Esta limitación de inventarios sirve de colchón al deterioro previsto en los fundamentales económicos.
- Las bases de crecimiento del PIB pivotan hacia el sector privado: debido a la austeridad fiscal exigida a los estados, las economías se están rebalanceando del sector público al privado. El efecto inicial sobre el PIB será negativo, afectando de primeras a los niveles de ocupación en el sector de bienes raíces, pero el resultado será un crecimiento más sostenible a largo plazo.
Con este escenario en mente, Invesco Real Estate explica sus perspectivas y estrategia para invertir en bienes raíces:
- Los inversionistas, en especial los financiados a largo plazo, buscan ingresos seguros de edificios con altos niveles de ocupación, alquileres con plazos largos y liquidez. Por tanto, existe una preferencia clara por los bienes raíces “prime” de la más alta calidad. Como consecuencia, este segmento se está encareciendo y los inversionistas que opten por él deberán sacrificar rentabilidad a cambio de seguridad.
- En el corto plazo los bienes raíces son más atractivos que los bonos soberanos, pero a lo largo del periodo 2013-2015, se espera que los bonos retomen rendimientos más normales. Esto puede poner presionar las expectativas de rendimiento del sector de bienes raíces, aunque probablemente el efecto se vea compensado por fundamentales económicos más favorables.
- En el mercado desarrollado, el sector de oficinas tiene las perspectivas más atractivas para el periodo 2011-2013, gracias al limitado número de proyectos nuevos en desarrollo y al incremento en la demanda por espacio de primera calidad, cada vez más escaso. En los mercados emergentes se prevé una continuación en la demanda de oficinas de primer nivel por parte de multinacionales expandiéndose a estos mercados, para los que Invesco Real Estate pronostica una disminución de nuevos desarrollos inmobiliarios.
- Invesco Real Estate es cauto con el sector comercial en países desarrollados hasta que mejore el consumo, posiblemente hasta final de 2012. En todo caso, prima la calidad, como en el mercado de oficinas. Invesco Real Estate espera un mejor comportamiento de las inversiones ocupadas por cadenas de alimentación bien financiadas, dado su carácter relativamente defensivo. En los mercados emergentes, el incremento de la clase media juega a favor de este segmento del mercado. En general, alertan sobre el riesgo que supone el incremento de las ventas por internet, en especial para localizaciones comerciales fuera de zonas Premium.
- En el corto plazo Invesco Real Estate no ve retornos excesivamente atractivos al sector logístico/industrial pero sí puede ofrecer cierta estabilidad de ingresos. A largo plazo, el boom de las ventas online es un factor positivo para este tipo de activos.
- Para el mercado residencial Invesco Real Estate se muestra cauto en Asia, a excepción de activos multi-familiares en Japón. En Estados Unidos el mercado de apartamentos puede ofrecer atractivos retornos en localizaciones con limitaciones de oferta con tasas de ocupación históricamente altas. En todo caso, las oportunidades deben analizarse a la luz de un mercado altamente competitivo en precio.
En su más reciente serie de informes sobre el mercado global de bienes raíces, Invesco Real Estate repasa las perspectivas sobre cada región (Global, Asia, Europa y Norteamérica), ofreciendo un resumen sobre los respectivos mercados inmobiliarios y un análisis amplio de las condiciones de mercado y de las previsiones locales.
Puede consultar de forma directa los informes en los siguientes links (documentos en inglés):
Invesco Real Estate: Asian Market Outlook
Invesco Real Estate: European Market Outlook
Invesco Real Estate: North America Market Outlook
Invesco Real Estate: Global Market Outlook
Invesco Real Estate: Presentación Video/Audio de los informes por "Brainshark"