El mercado inmobiliario de Chile está por explotar para el inversionista, en un país que está en pleno desarrollo con una demanda real creciente en este campo. “Si uno analiza los portafolios de inversiones en países desarrollados el porcentaje de inversión inmobiliaria es superior al 10%, lo que en Chile se da en cifras bastante inferiores”, indica Francisco Herrera, gerente general de Independencia, administradora que presume de tener el fondo de inversión inmobiliario más grande del país: el Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias, que invierte en bienes raíces y que gestiona en torno a 800 millones de dólares de institucionales (seguros y fondos de pensiones) y de inversionistas individuales.
El sector está en continua expansión y con bajo riesgo de burbuja inmobiliaria porque hay una “persistente demanda por viviendas desde 2007 (8% en unidades y 23% en UF), consistente y con mayores ingresos del país (27%), con ingresos per cápita (20%) y crecimiento de remuneraciones (18%)”, arguye Herrera, que también recuerda el buen momento del mercado laboral con bajo nivel de desempleo y aumento en la masa salarial. Además, “aún existe un déficit habitacional de aproximadamente 385.000 viviendas. La demanda en Chile es conducida por personas que están habitando sus viviendas (a diferencia de compras por parte de inversionistas especuladores, como ocurría en Estados Unidos y en España) y no ha habido una importante relajación en el otorgamiento de créditos hipotecarios”.
Con estos ingredientes, el resultado es un segmento muy atractivo para la inversión financiera. “Hemos observado que en el largo plazo la rentabilidad total de la inversión inmobiliaria ha excedido la rentabilidad de la inversión en los depósitos, bonos y en muchos casos también en las acciones”, afirma el gerente general de Independencia. “Siempre es atractivo en una cartera de inversiones mantener un porcentaje en el sector inmobiliario”.
Volviendo al Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias, éste “invierte principalmente en bienes raíces de renta comercial (oficinas, locales comerciales y centros de distribución) en Chile y en el extranjero. El objetivo de nuestras inversiones es obtener rentas de largo plazo con activos inmobiliarios cuya calidad y ubicación permitan lograr una razón riesgo-retorno interesante para nuestros aportantes. Con un total de casi 600.000 metros construidos y 400.000 metros por desarrollar, el Fondo Rentas es el fondo inmobiliario más grande del país”, añade Herrera. El 90% del portafolio está ubicado en Chile, mientras que el 10% restante está en Estados Unidos.
El fondo realizó varios movimientos importantes durante el año pasado. “Nuestra principal inversión fue la compra de 31 sucursales bancarias arrendadas a CorpBanca y adjudicadas el mes de octubre”, recuerda Herrera. “Adicionalmente se terminaron desarrollos de oficinas en Las Condes y Santiago centro que fueron arrendadas a empresas como BHP Billiton, Samsung, Siemens y diversos organismos del Estado, entre otros. Con la incorporación de estas propiedades en distintas ciudades del país los ingresos por arriendos de la cartera nacional aumentan en torno a un 25%”, añade.
Para 2014 también se presupuestan compras que el equipo de inversión está evaluando, pero la previsión es de “mantener el nivel de inversiones que hemos sostenido en los últimos años, es decir, aproximadamente dos millones de UF (lo que equivale a más de 80 millones de dólares)” en un año de ralentización de precios. “Esperamos que se incorpore a la oferta de arriendo de oficinas un volumen alto de metros cuadrados producto de desarrollos que se están ejecutando. Esto va a producir un aumento de la vacancia y una ralentización de los precios. Pero a nuestro juicio, esto no es negativo ya que va a tender a valores de mayor equilibrio, por ejemplo actualmente la vacancia del mercado es cercana a 4% mientras que para un mercado en equilibrio se esperan tasas de vacancia del orden del 8%”.
El fondo de transa en la Bolsa de Santiago (presencia bursátil entorno a un 60%), con lo que hay continuo movimiento de partícipes en un producto que cuenta con un track record con rentabilidad del 10% en promedio anual en pesos. “Nuestro objetivo es continuar en esos rangos”, señala Francisco Herrera.
El equipo de inversión del fondo está formado por Juan Pablo Grez como gerente, apoyado por los ejecutivos Victor Guevara, José Miguel Echenique y Diego Croxatto. Para la toma de decisiones participa un Comité de Inversiones (Bernardita Lihn, Mónica Schmutzer, Francisco Herrera y Juan Pablo Grez), un Consejo Inmobiliario (Pablo Jordán, Rodrigo Fuenzalida, Luis Ignacio Montalva, Andrés Olivos y Gonzalo Ruiz) y “finalmente todas las decisiones de inversión son ratificadas por un Directorio formado por miembros de alta experiencia en el rubro por más de 19 años”, concluye Francisco Herrera.