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¿Será 2014 el año del ‘boom’ del mercado inmobiliario?


Para los interesados en el mercado inmobiliario –tanto en la vertiente de inversión directa en activos físicos como a través de acciones- Guy Barnard y Patrick Summer, gestores en Henderson Global Investors del fondo Henderson Horizon Global Property Equities Fund, realizan un estudio con predicciones para los principales mercados inmobiliarios de cara al año entrante.

Los expertos dan un pequeño aperitivo de su visión global del mercado: “Los equilibrios entre oferta y demanda en los mercados físico y ocupacional nos dan confianza en los retornos que generarán las inmobiliarias cotizadas en el año próximo o los dos siguientes”. Consideran que los precios actuales de las cotizadas del sector se mueven de “en línea con el mercado” a “barato” en relación con el crecimiento esperado, “incluso aunque la rentabilidad de los bonos y los tipos de interés empiecen a subir”. En este contexto, el principal desafío será el desmantelamiento del QE3 y, en general, cómo maniobrarán gobiernos y bancos centrales para reducir las medidas de estímulo sin hacer descarrilar el crecimiento.

Sobreponderados en Estados Unidos

Pese a las dudas sobre el momento que está viviendo el real estate en Estados Unidos, la previsión de Barnard y Summer es que el beneficio neto crezca entre el 7% y el 9%, en línea con lo registrado en 2013. Asimismo, prevén que los dividendos tienen margen para crecer hasta un 10%, al incrementar los REITS su pay out hasta el 72%. Fijándose asimismo en que el índice US REIT cotiza actualmente con un descuento del 5%, los expertos han optado por sobreponderar este tipo de activo.

“El impacto de una subida de los tipos de interés –cuando estos lleguen finalmente- ha sido sobreestimado”, afirman los expertos, que señalan que los REITS se han pasado los últimos cinco años reestructurando su deuda, reduciendo sus costes de financiación y emitiendo bonos y titulizaciones de duraciones más largas. Esto lleva a pensar a Barnard y Summers que menos de la mitad de la deuda actual de este tipo de vehículos procede de los bancos, al tiempo que observan que una subida de los tipos de corto plazo tendría sobre ellos “un efecto relativamente pequeño”, aunque matizan que la subida de tipos debería estar justificada por una mejora de la economía y del mercado laboral, así como por el crecimiento de los alquileres.

En el lado de la inversión directa, los gestores constatan que “las rentabilidades se han mantenido estáticas en general, con las instituciones manteniendo o elevando sus posiciones en real estate”. Con el rendimiento medio de este tipo de activos en torno al 6%, observan que ofrecen una prima del 3% con respecto al bono estadounidense a diez años.

Los gestores de Henderson no se olvidan de exponer los peligros de este tipo de inversiones: “El riesgo en esta posición es que los inversores continúen esperando una fuerte correlación entre el mercado inmobiliario y los bonos”. Su visión es que hay buenas razones para esperar un retorno medio de los activos del 7% u 8% en el corto y medio plazo, apuntalando los retornos de entre el 10% y el 12% que esperan para los REITS.

Renacimiento europeo

Pese al favorable entorno estadounidenses, Barnard y Summers destacan al mercado europeo como el de mejor comportamiento en 2013 al generar un retorno del 11% (en dólares). Aunque consideran que ha habido un elemento de ponerse al día tras varios años de caídas, también incluyen como otros elementos de influencia el riesgo de un colapso del euro, la mejora de la economía en algunos países y la fortaleza del mercado inmobiliario londinense (de hecho el índice de retorno total de Reino Unido rindió un 21%).

Alejados de Asia-Pacífico

Los expertos observan más complicado el momento para los mercados de esta región. “Los contrastes entre los mercados clave de Australia, Hong Kong y Japón son duros, en términos tanto económicos como culturales”, explican. Por un lado, el efecto de las Abenomics ha consistido en empujar al alza el valor del capital antes de que se diera “ninguna evidencia convincente del crecimiento del alquiler”. Entre tanto, los otros grandes mercados asiáticos se han movido en territorio negativo.

En el caso de Hong Kong, los gestores constatan que el sentimiento, al fin, está guiado por el mercado residencial, que se está enfriando después de varios años de fuerte crecimiento. Al estar declinando también el mercado de oficinas, los desarrolladores de este mercado están empezando a operar en otros países como China, Estados Unidos o Reino Unido.

En el caso de Australia el mercado está maduro, lo que significa que tanto el mercado de oficinas como el retail permanecen estables siendo la fuente de diferenciación entre REITS la actividad corporativa. El último mercado asiático que mencionan es el de Singapur, cuyos alquileres se mantienen planos aunque la búsqueda de rentabilidad ha empujado los capitales al alza.

En este entorno, la decisión que tomaron los expertos ha sido reducir su posición, desde una sobreponderación del 4% en Asia en enero de 2013 a la actual infraponderación del 3,5%, siendo Japón el único sesgo positivo dentro de la región.

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