Retornos, diversificación y descorrelación respecto a activos tradicionales: claves sobre la propuesta de real estate de BMO


El F&C Real Estate Equity Long/Short ha conseguido en poco margen de tiempo captar la atención de los selectores de fondos. Son varias las virtudes de las que puede presumir este producto que invierte en cotizadas europeas del sector inmobiliario, perteneciente a la gama de BMO Global AM. La primera de ellas, su capacidad para generar rentabilidad de forma descorrelacionada: el producto tiene como objetivo generar una rentabilidad entre el 5% y el 7% (después de comisiones) con el objetivo de generar una volatilidad igual o inferior al 3%, algo que se ha cumplido a rajatabla en los últimos dos años y tres meses (de hecho, el fondo terminó los dos últimos años con una volatilidad del 2%). “Nuestros clientes se están fijando en fondos más alternativos, como un sustitutivo a la renta fija”, indican Luis Martín y Rogerio Arndt, responsables de la oficina española de BMO Global AM. 

Se trata de una estrategia market neutral en la que fue decisivo el cambio de equipo gestor en octubre de 2013. Alban Lhonneur es uno de los gestores que tutelan este producto y también se encarga de la versión long only, el F&C Real Estate Securities Fund. De hecho, el alfa generado por el producto long short es el resultado del alfa del long only apalancado al 50% (ha capturado de media un 3,7% desde su lanzamiento y espera captar un 3,5% este año) y de los diversos trades incorporados a la cartera, que son principalmente pares de valor relativo con los que los gestores expresan su visión sobre distintas compañías. 

Es igualmente reseñable la capacidad que tiene el producto para preservar la rentabilidad en momentos de agitación del mercado. Su máxima caída desde el cambio de gestor fue de 85 puntos básicos, y sólo ha terminado dos meses en negativo en este periodo. En este agitado mes de enero, Lhonneur indica que la caída se ha situado en torno a los 8 puntos básicos. El gestor destaca asimismo la liquidez de la estrategia: puede liquidar la mitad de la cartera en un día, y toda la cartera en nueve días. 

Una cartera post crisis

El enfoque de selección de activos para el fondo emplea un enfoque bottom que se fija en las características de la compañía (calidad del equipo directivo, buena asignación del capital, eficiencia de costes, calidad de los activos subyacentes…), los fundamentales del sector en el que se encuentra (flujos de capital, tasa de vacantes, riesgos en el lado de la oferta, previsión de incremento de los alquileres…) y las valoraciones relativas (se compara entre otras métricas los valores liquidativos, el beneficio por acción o el ebitda). 

A su vez, se combina con otro enfoque top down sustentado igualmente por tres pilares: previsiones del entorno económico (impacto de las medidas de austeridad y de la consolidación fiscal sobre el gasto en activos inmobiliarios, aplicación de políticas acomodaticias…), las condiciones financieras (acceso a financiación a través de hipotecas, CBMS u otros instrumentos) y posicionamiento por temas macro. En este último pilar se contabilizan actualmente tres grandes temáticas: la baja proporción estructural de viviendas en propiedad en Alemania (positivo para arrendatarios de viviendas residenciales), el bajo desempleo y el crecimiento de salarios en Alemania, y la sólida demanda de activos físicos de la propiedad y el vuelo hacia activos de calidad en países como Suiza. Lhonneur señala que, tras el cambio del equipo gestor, la cartera ha pasado de estar concentrada a más diversificada, cambiando así su perfil de riesgo. 

Aunque actualmente el fondo no cuenta con exposición a España, esto no significa que el gestor sea ajeno a la evolución del sector español en los últimos dos años: “Todo el mundo es consciente de la transformación del sector inmobiliario en España. Aún está escasamente representado pero está regresando con fuerza; el mercado estaba muerto en 2013, empezaron a invertir en él otra vez las firmas de capital riesgo en 2014 y posteriormente la llegada de las socimis ha sido una buena oportunidad”, afirma. El experto, que invirtió en Colonial hasta recientemente, había considerado hasta finales de 2015 que las valoraciones de las socimis españolas habían avanzado mucho, por lo que habían dejado de estar baratas. No obstante, tras la fuerte corrección de principios de enero, Lohnneur ha empezado a revisar los casos de inversión en búsqueda de oportunidades. 

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