La economía mundial está estancada. Las previsiones del consenso apuntan a un crecimiento inferior al potencial en 2013, y es difícil predecir cómo podrán los políticos armonizar las exigencias contradictorias de los mercados de bonos y los ciudadanos. Sin embargo, para Patrick Sumner, director de acciones inmobiliarias de Henderson Global Investors (en la imagen), nada de esto es nuevo. “Cualesquiera que sean las incertidumbres existentes, es justo decir que están incluidas en el precio. El apetito por el riesgo ha experimentado una fuerte recuperación, si bien los rendimientos de los bonos soberanos se mantienen en mínimos históricos. En un contexto de lento crecimiento y bajo rendimiento de los bonos, la rentabilidad de los activos inmobiliarios parece relativamente atractiva. No obstante, la brecha entre los rendimientos de los activos prime, con arriendos a largo plazo e inquilinos de calidad, y los de inmuebles de segunda categoría, apunta a una creciente polarización”.
Los inmuebles tienen la importante ventaja de ser un activo real con una rentabilidad por ingresos mucho mayor que la de la liquidez o la deuda pública. También son una cobertura razonable contra la inflación, y cabe esperar, en la mayoría de los escenarios, que los valores inmobiliarios medios se recuperen en línea con la demanda de los inquilinos, dada la ausencia general de nuevas proyectos. Sin embargo, en una economía débil, existirá una gran diferencia entre lo mejor y el resto, lo que significa que las grandes empresas con los mejores activos tenderán a batir al mercado. En este contexto, y a las valoraciones actuales, Sumner anticipa una rentabilidad total en 2013 en línea con la tendencia a largo plazo del 10-12%.
A juicio del experto, no existe escasez de demanda de inmuebles para invertir en las principales ciudades del mundo, ni en el limitado número de centros comerciales regionalmente dominantes. Esta demanda proviene principalmente de inversores a largo plazo, como fondos patrimoniales soberanos, grandes instituciones e inversores con patrimonios muy elevados. “En Londres, por ejemplo, la demanda de inmuebles para invertir supera cuatro veces a la oferta. La mitad de toda la inversión inmobiliaria realizada en Europa en el primer semestre de 2012 fue absorbida por Londres. Los rendimientos de oficinas prime del West End, del 4-5%, y los rendimientos de locales comerciales prime, inferiores al 4%, se apoyan en unas tasas de desocupación muy bajas, la subida de los alquileres, el atractivo de Londres para los turistas, la calidad de la oferta comercial y la confianza de los inversores en un mercado líquido y transparente”.
Comportamiento de las acciones inmobiliarias mundiales
En 2012, los títulos inmobiliarios mundiales prosiguieron su recuperación desde los oscuros días de la crisis financiera mundial. El índice mundial ha ganado un 200% (34% anual) en dólares desde su mínimo, pero aún está por debajo de su pico de febrero de 2007. “La magnitud de esta recuperación no debe disuadir a los inversores, ya que refleja un mercado con unos precios para olvidar en marzo de 2009. En nuestra opinión, los precios actuales reflejan el valor justo en la mayoría de los mercados”, afirma Sumner.
“Según nuestras estimaciones, los REIT norteamericanos se negocian a su valor liquidativo y en línea con su media a largo plazo de 18 veces el flujo de caja. Tomando todo el universo de 140 títulos, esperamos que la rentabilidad por dividendo del 4,2% crezca a una tasa cercana al 10%, en cada uno de los próximos dos años, gracias al aumento de los flujos de caja libres y los ratios de pago de dividendos”.
Los REIT tal vez exhiben la mayor ventaja competitiva de su historia en cuanto a acceso privilegiado al capital, tanto a través de los mercados de bonos como de renta variable, y, en general, están dando los pasos correctos. En consecuencia, el índice norteamericano registra una rentabilidad total del 250% (40% anual) desde su mínimo.
El mercado de Asia-Pacífico
La región de Asia-Pacífico, formada por las bolsas de Hong Kong, Japón, Australia y Singapur, ofrece un panorama dispar. Hong Kong registra una demanda continua de departamentos, pese a los esfuerzos del gobierno para frenar los precios vía impuestos y oferta de suelo nuevo, mientras que los alquileres de oficinas y locales comerciales se encuentran entre los más altos del mundo. Por tanto, para los inversores es difícil confiar en un crecimiento adicional, pese a la enorme falta de nueva oferta inmediata, especialmente después de una robusta rentabilidad total del 41% en el sector cotizado en lo que va de año.
El mercado inmobiliario de Japón, formado principalmente por Tokio, sólo ofrece algunos motivos para estar de buen ánimo. Después de varios años de hibernación, la tasa de desocupación del mercado de oficinas de Tokio ha caído por debajo del 9%, pero una mejora adicional exige cierto crecimiento económico. En Australia, el principal atractivo de los REIT australianos es su rentabilidad por dividendo bruta del 5,5%. Por otra parte, existe el riesgo de que la mayor debilidad de la demanda china de materias primas sea negativa para la divisa.
Los títulos inmobiliarios de Singapur han protagonizado el repunte más sólido de 2012, con una rentabilidad total del 47% en moneda local. Esta evolución puede explicarse por la rentabilidad relativamente débil (-27%) de 2011, la resistencia de la demanda de departamentos, la rentabilidad por dividendo media de los REIT del 5,5% y la fortaleza de la economía local. Además, la fortaleza del dólar de Singapur mejoró las rentabilidades de la mayoría de los inversores offshore, una ganancia que nos parece sostenible.
Según el experto, “predecir la evolución a mediano plazo de los mercados asiáticos es más difícil, ya que a menudo se ven más afectados por las fluctuaciones del sentimiento de los inversores que por los fundamentales del sector inmobiliario. Sin embargo, estos fundamentales están impulsados por el clima macroeconómico mundial, que sólo promete un crecimiento moderado en los próximos años”, asevera.