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¿Oportunidades en Real Estate?


¿Con los recientes anuncios de política monetaria expansiva, podría haber oportunidades en inversiones en Real Estate? . De acuerdo con la experiencia reciente, tanto la evolución de la RV, como la evolución de la RF afectan el comportamiento del Real Estate (RE). En ese sentido, tasas bajas y mercados de RV al alza, implicarían una oportunidad de valorización para el RE. Desde luego, en el análisis se pueden ver favorecidas más algunas regiones que otras, pero existen oportunidades.


El RE está relacionado de cerca con el comportamiento del mercado de RV y la RF. En el caso de la RV, esta relación se desprende del hecho que el comportamiento del sector está representado por acciones de empresas que desarrollan actividades propias del sector de RE, más que a fondos cerrados de inversión en ese sector que se beneficien únicamente de la valorización y renta de los activos. De acuerdo con la tabla 1, la correlación medida por el Beta entre los índices accionarios de las diferentes regiones y el RE ha estado siempre en valores superiores al 50% e incluso desde que inició la recuperación de la bolsa en el primer trimestre de 2009 a hoy, esta relación sube en algunos casos por encima de 100%.

Después de varios años con tasas a la baja, en mayo del año pasado se registró un cambio en esa tendencia y esto tuvo efecto en el mercado de RE, incluso afectando su correlación con la RV. La posibilidad de un incremento de tasas de interés, encarecería la financiación en general y podría tener efecto en primera medida sobre las empresas desarrolladoras en el sector de RE y su demanda. Como se muestra en la tabla 2, la relación en el último año y medio no es cosa menor y si bien en algunos casos muestra una relación baja (-5,0% en el caso de Japón) con la evolución del nivel de tasas de los Tesoros de cada país/región a 10 años, en otros casos llega a ser de cerca del -75% (como es el caso de Hong Kong), lo que se sumaría a la relación con la RV.

En un ambiente de percepción de tasas al alza, motivado por un posible cambio de visión en EE.UU. y el Reino Unido, el efecto sobre el RE por un posible incremento en los mercados de RV podría verse mitigado en parte, tal como sucedió durante 2013. Sin embargo, si nuevamente se vuelve a hablar de estímulos monetarios en algunas países/regiones (Europa y Japón), esto podría implicar oportunidades para el RE (tasas bajas y RV al alza).

En las tablas 3 y 4 se muestra un análisis del comportamiento de RE de acuerdo con su relación con RV y RF y lo que debería haberse valorizado y lo que realmente ha ocurrido, mostrando si existen o no oportunidades vía la diferencia entre ambos cálculos. En particular, se evalúa el periodo 2013-2014 completo, teniendo en cuenta que durante 2013 se pudo haber presentado algún rezago en la valorización del RE, teniendo en cuenta el cambio de tendencia de tasas de interés (alza).

Siguiendo el análisis, por el lado de la RV se registran oportunidades en el RE global, EE.UU. y Asia (marginalmente en Hong Kong), mientras que del análisis de RF se desprenden oportunidades en EE.UU. y Japón (y marginalmente en Europa, Reino Unido y Australia). Cabe anotar en ambos casos que la valorización para EE.UU., si bien estaría soportada por el comportamiento de la RV, podría verse mitigado el efecto si, como esperamos, se diera un incremento en las tasas de los bonos del Tesoro.

En el caso de Europa y Japón, la historia puede ser bien distinta, podría resultar más favorable, teniendo en cuenta que los estímulos monetarios acordados y los posibles por venir, anclarían las tasas de los bonos del Tesoro de cada país/región en valores similares o inferiores a los actuales, además de entregarle un posible impulso a la RV.

En conclusión, bajo este análisis, las regiones que presentan oportunidades de inversión en RE son EE.UU., atendiendo al hecho de la evolución favorable del mercado de RV, Europa, teniendo en cuenta el ancla en las tasas de interés motivada por los estímulos monetarios y en ese mismo sentido una evolución favorable de la RV, y Japón, bajo la continuidad de los estímulos monetarios actuales. En el caso del RE global, podría ser una opción, sobreponderando las regiones de mayor potencial de valorización. Finalmente, la diversificación en RE permite protegerse frente a un escenario de tasas largas durablemente muy bajas, atendiendo además a la posibilidad de un repunte del RE, debido al rezago que presenta en algunas regiones.

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