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Oportunidades en el mercado inmobiliario: “Los grandes centros como Londres, Nueva York o San Francisco serán cada vez más fuertes”


El sector inmobiliario es un segmento de mercado que poco a poco ha vuelto a entrar en el radar de unos inversores que ahora buscan la mejor manera de ganar exposición al real estate sin renunciar a la liquidez. Una de las opciones disponibles es a través de fondos sectoriales de renta variable que inviertan directamente en acciones de compañías vinculadas al sector. Tom Walker es, junto con Hugo Machin, el corresponsable del Schroder ISF Global Property Securities, fondo del que ambos gestores se hicieron cargo el pasado mes de agosto. Se trata de un producto con cuatro estrellas Morningstar que invierte en el mercado inmobiliario siguiendo un enfoque global y que, en el último año, ha obtenido una rentabilidad del 46,7%, tres puntos por encima de la media de su categoría, según la comparativa de Morningstar.

De visita en España, Walker ha explicado cuáles son las líneas maestras de un producto con el que espera batir en cuatro puntos al índice generando una rentabilidad del 12% durante los próximos doce meses. Lo piensa conseguir aprovechando las mega-tendencias que existen en el mundo, algunas de las cuales beneficiarán especialmente al sector. “El hecho de que el talento se concentre en ciudades únicas -como Nueva York o San Francisco-, el envejecimiento de la población, -que hace que la demanda residencial se concentre en determinadas áreas como California o Florida-, la urbanización -que hace de las ciudades lugares en los que habitar, con la aparición de centros comerciales únicos que, además de producto, ofrecen al cliente una experiencia-, y la tecnología, -cada vez más al servicio del consumidor-, son las grandes tendencias que impulsarán al sector”.

En su opinión, estas cuatro megatendencias a nivel global hace que exista una importante demanda para el real estate. Junto a ellas, también han surgido algunos fenómenos que de manera puntual sirven de apoyo al mercado inmobiliario a corto-medio plazo, como por ejemplo el plan de estímulos del BCE. “El QE está haciendo que mucho dinero se esté yendo al real estate porque se toma prestado muy barato e inviertes en un activo que te genera un retorno de entre el 4% y el 5%. El sector se va a beneficiar de ello”. A lo que se dedican es a buscar las compañías que mejor logren aprovechar estas tendencias, independientemente del mercado en el que coticen. “Para nosotros lo más importante es contar con un equipo de analistas distribuidos por todo el mundo que nos permita invertir globalmente con garantías. Cuanto más estrecho sea el universo, más difícil será generar ideas de inversión atractivas”.

Monitorizan entre 330 y 340 empresas repartidas por todo el mundo y su objetivo es aglutinar lo mejor del real estate en una cartera de convicción, integrada aproximadamente por 60 valores, que reúna a las mayores apuestas de un equipo que interactúa de manera constante para confrontar las distintas ideas de inversión. Cada compañía tiene un precio objetivo y aseguran ser muy disciplinados en ese sentido, para así no verse influenciados por las emociones. La rotación de la cartera ha sido alta en el último año como consecuencia del cambio de equipo gestor, si bien el objetivo del equipo es llevarla a niveles del entorno del 40% o incluso por debajo. “Rotar la cartera supone un coste”. A la hora de resumir dónde encuentra actualmente las mejores oportunidades de inversión, Walker se muestra rotunda: “hay que buscar allí dónde esté el crecimiento económico. Esa es la clave”.

En este sentido, revela su predilección por las oportunidades que –a su juicio- representan las grandes urbes. “Londres, Nueva York o San Francisco son ciudades donde se aprecia un fuerte crecimiento de la demanda de alquiler al atraer a profesionales con talento. Los ganadores serán cada vez más fuertes. Sin embargo, el mero hecho de ser una gran ciudad no es razón suficiente. Lo importante es analizar cuál es la demanda real de alquiler que existe. No sirve de nada ser una mega-urbe y no apreciarse cada vez una mayor demanda por el alquiler. Sydney, por ejemplo, es un claro ejemplo de ello”. Walker también desvela su interés por ciudades donde un exceso de pesimismo ha dejado al descubierto oportunidades. “Esto lo hemos visto en Hong Kong, donde el sector se ha visto penalizado por los temores sobre la ralentización del crecimiento de China”.

Por países, China/Hong Kong es la principal sobreponderación del fondo. Su peso actual en la cartera es del 10,7%, 3,4 por encima del FTSE/EPRA Nareit Developed, índice frente al que se comparan. Le siguen Reino Unido (con una ponderación del 9,2% en la cartera, 2,9 puntos por encima del benchmark) y Estados Unidos (pondera un 53,5% en la cartera, 1,1 puntos más que el selectivo). En el otro sentido, destaca la infraponderación en Europa (región que pesa un 15,2%, 1,2 puntos menos que el índice) y Australia (4,1%, 1,9 puntos menos que el indicador). Las diez primeras posiciones de la cartera pesan un 32,6%, en tanto que las cuatro primeras corresponden a compañías estadounidenses. De ellas, Simon Property (5,8%) es la primera apuesta. Tras ella se sitúan Boston Properties (3,3%), especializada en oficinas, y Health Care REIT (3,3%), compañía inmobiliaria vinculada al negocio sanitario.

La diversificación es un aspecto importante. “La correlación entre los diferentes mercados es baja, lo que ayuda a reducir el riesgo. El año pasado, el mercado estadounidense se comportó muy bien, mientras que el europeo mostró una mayor debilidad” (ver gráfico). Para Walker, el principal riesgo que aprecia en el sector no es asistir a un escenario de subida de los tipos de interés, ni tampoco de ralentización del crecimiento económico. “El mundo se puede adentrar en un entorno de bajos tipos y bajo crecimiento económico. El FMI predice que la economía global no va a crecer al mismo ritmo que lo ha hecho antaño, puesto que el envejecimiento de la población reducirá la demanda. Un escenario de menor crecimiento del PIB no afectaría más al real estate que al resto de sectores. Mi principal preocupación son las crisis geopolíticas o una nueva crisis financiera", reconoce el gestor de Schroders.

 

 

 

 

 

 

Fuente: European Public Real Estate Association.

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