Los ciclos inmobiliarios debieran estar siempre sustentados por el principal disparador de la demanda que es el crecimiento demográfico, ya sea vegetativo o por inmigración. La ciudad de Miami experimentó una fuerte inmigración en los 90, a raíz de motivos de profundos cambios en la infraestructura de la ciudad, que la convirtieron en "metrópolis", cuando había sido considerada hasta entonces un mero "pueblo grande".
Este proceso inició un ciclo ascendente en la demanda de inmuebles residenciales y comerciales. Surgió una demanda paralela 'especulativa', esto es, con el solo propósito de hacer una ganancia rápida, entrando a invertir en el "pozo", para salir con una reventa a la 'entrega' con una ganancia. Esto sucedió al comienzo del ciclo, si bien fue paulatinamente sumando a una escalada de precios ficticia, que tentó a los promotores a continuar con nuevos proyectos, quienes solo veían una demanda sostenida y sin límites alentados por los atractivos retornos.
Los bancos comerciales apoyaron financiando esta demanda artificial inyectando capital en proyectos que no se sustentaban en términos de precios, con base en lo que la demanda real podía realmente pagar, sino más bien en lo que los especuladores calculaban ganar. Los constructores, desbordados por los pedidos de nuevos edificios, subían sus precios, lo cual impulsó una subida de costos para también beneficiarse del recalentamiento del sector, al igual que los productores de concreto, acero y el resto de materiales de construcción.
Los precios escalaron a porcentajes de 2 dígitos anuales promediando 12 a 15%, llegando en el 2007 al 25% en algunas zonas, cuando en realidad la economía solo crecía alrededor del 4%. Esto fue generando una burbuja que se haría insostenible en el largo plazo.
Cuando un crecimiento de dos dígitos porcentuales se calcula en forma compuesta en una década y los salarios suben a la tercera parte, quiere decir que por el mismo dinero se puede comprar la mitad o un tercio de lo que se compraba antes. En el pico del mercado esta brecha se hizo insostenible y la burbuja especulativa hizo que el sistema colapsara y se sinceraran los precios.
PESENTE
Lo que sucede actualmente es el proceso inverso. Se está desinflando la burbuja y los precios ajustándose y volviendo al nivel al cual debieran haber crecido, si no hubiera habido demanda especulativa. Pero la crisis fue de tal magnitud y la iliquidez tan grande, que estos inventarios quedaron inmóviles durante dos años. Durante este período los desarrolladores y dueños lucharon por repagar sus deudas, lo cual resultó imposible al no producirse las escrituraciones de los inversores especulativos, quienes tuvieron que perder sus depósitos por no poder revender sus propiedades a tiempo y por no contar con el financiamiento bancario para poder escriturar. Dado que los bancos están en el negocio de prestar dinero y no de administrar propiedades, retomaron el control de las mismas ejecutando sus garantías hipotecarias durante este período. Como los préstamos de construcción son solo un porcentaje del costo, típicamente el 70%, los bancos comenzaron a vender estos activos, volcando al mercado propiedades al 30% por debajo del costo de reposición. Cuando estos porcentajes se llevan a precio, esto es, agregando los márgenes de beneficio de los desarrolladores, se ven ajustes al 50% en cuanto a precios se refiere. Agudizado este proceso por la falta de liquidez provocada por la crisis financiera global, en algunos mercados los precios han alcanzando niveles inferiores a los años 80.
FUTURO
La apuesta inmobiliaria en un escenario como éste tiene virtualmente una ganancia asegurada, en un horizonte de inversión de mediano plazo de entre 2 a 4 años, dependiendo del área y el tipo de producto. No cabe duda que en el mediano plazo los precios volverán a nivelarse cuando la oferta se absorba y vuelva a haber presión de demanda genuina. En cuanto vuelva a ser necesario construir nuevo producto, el precio volverá a estar por arriba del costo más un margen de ganancia que justifique su construcción. Allí comenzará el ciclo inmobiliario nuevamente. Por ello, si el objetivo es invertir en inmuebles para ganar, es clave saber leer los ciclos. Este es un excelente momento para invertir, porque se puede ganar anticipadamente, 'comprando a descuento'. Paralelamente las propiedades generan rentas que permiten mantenerlas, dejando un flujo de fondos positivo. Para la ganancia de capital, solo resta tener paciencia y esperar que el mercado se normalice. El beneficio adicional es que en un entorno inflacionario al cual el mundo está expuesto en cuanto se vayan superando las crisis económicas actuales, la ganancia quedará ajustada, ya que los activos inmobiliarios típicamente han funcionado históricamente como cobertura contra la inflación.