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La Hipoteca Revertida: ¿Un cuarto pilar del sistema de pensiones?


Países como Inglaterra, EE.UU y España, entre muchos otros, que aunque poseen por regla general pensiones adecuadas (tasas de reemplazo de 33%, 38% y 74% respectivamente, a raíz de una población envejecida y una situación económica delicada) ven con creciente complicación las perspectivas de sostener sus sistemas de pensiones de reparto basados en una relación pensionados/trabajadores baja. Entre los problemas que enfrentan los sistemas de reparto figuran la caída en la relación activos a pasivos por razones demográficas y la tendencia a sub-declarar ingresos durante el grueso de la vida laboral ya que la pensión depende fundamentalmente de las cotizaciones hacia el final de la vida laboral. Estos problemas redundan en una tendencia a reducir beneficios y/o a elevar los déficits fiscales. 

Para solucionar este tipo de problema surgió el sistema de pensiones basado en capitalización individual, el Pilar de ahorro obligatorio. Este sistema:

(i) vincula estrechamente la pensión con la contribución efectuada por lo que frena la sub-declaración;

(ii) independiza la pensión de factores demográficos;

(iii) al invertir en instrumentos de renta variable así como de renta fija, permite que la pensión se beneficie de la renta proveniente de esas inversiones. Gracias a estos factores, cuando se introdujeron, se sugirió (Chile) que podrían generar pensiones elevadas (con tasas de reemplazo de 70%) de cotizar durante la mayor parte de la vida laboral. 

Si bien cuando se ha cotizado buena parte de la vida laboral se consiguen tales tasas de reemplazo entre los hombres, la tasa de reemplazo de las mujeres es sustancialmente menor (del orden de 45%, caso Chile) debido a su más temprana edad de jubilar y su mayor expectativa de vida. Con todo, si se calcula las tasas de reemplazo de todos los pensionados, independiente de sus períodos de cotización, las tasas de reemplazo son sustancialmente menores. Como ejemplo, la tasa de reemplazo de Chile, y México es de 52% y 32% respectivamente (OECD, 2013). Pese a las bondades del sistema de capitalización, tales pensiones resultan muy insatisfactorias a raíz de largas lagunas de cotización, la extensión de la esperanza de vida y tasas contributivas demasiado bajas. 

En virtud de lo anterior al pilar “obligatorio” se han agregado dos pilares adicionales para mejorar las pensiones: el “solidario”, a base de importantes aportes fiscales para asegurar cierto nivel mínimo de pensiones y el pilar de ahorro “voluntario”, donde el individuo ahorra adicionalmente para su vejez en forma voluntaria (a menudo con cierto incentivo tributario), instrumento particularmente importante en los niveles más altos de ingresos. Si bien esto ha resultado en mejoras significativas en las pensiones, las pensiones aún son insuficientes. 

Si se proyecta hacia delante, se observa que es altamente probable que tres de los cuatro factores críticos en la determinación de la pensión empeoren (menor rentabilidad, mayores expectativas de vida al jubilar, reduciendo aún más las actuales tasas de reemplazo, menores tasas de interés real para convertir los fondos acumulados en pensiones vitalicias), lo que podría reducir las actuales bajas tasas de reemplazo hasta en 13 puntos porcentuales, con lo que las pensiones, hoy modestas, serían cada vez más exiguas (al menos en relación a los ingresos laborales de los jubilados) . La solución a largo plazo de las anteriores tendencias pasará sin duda por elevar las tasas de cotización, posponer la edad de jubilación, hacer más competitiva la industria y extender los instrumentos aceptables para inversiones. Si bien tales medidas pueden mejorar sustancialmente las pensiones de los jóvenes actualmente ingresando al sistema, difícilmente pueden mejorar las pensiones para los próximos a jubilar. 

La pregunta, pues, es ¿qué puede hacerse para elevar los ingresos de los que están próximos a jubilar? Una solución es elevar la contribución fiscal a los pensionados, sobre todo a esos de más bajos ingresos y pensiones. Junto a eso surge otra posibilidad de complementar la pensión con un ingreso derivado de transformar un activo de alto valor (su vivienda) en un ingreso mensual supletorio a su pensión (lo que se denomina una “hipoteca revertida”). 

La mayoría de los jubilados son dueños de su propia vivienda. Por ejemplo en Inglaterra, EE.UU y España, el porcentaje de personas sobre 55 que son dueñas de su vivienda llega a 74%, 77% y 87% respectivamente, a la vez que países como Chile, México y Perú muestran valores de 82%, 82%, y 88% respectivamente. Por tanto, pese a que son relativamente pobres en flujo de ingreso (su pensión), son relativamente ricos en activos ilíquidos (su vivienda propia). De ella pueden gozar servicios habitacionales, pero usualmente no pueden obtener ingresos monetarios para alivianar el peso sobre el sistema de reparto o bien para complementar una pensión insuficiente otorgada por su cuenta personal de capitalización. Ante este escenario, la hipoteca revertida (HR) se posiciona como un mecanismo relevante para financiar la vejez. 

La HR es un instrumento financiero que, aunque ha tomado nombres y características específicas en cada país en que se ha adoptado, tiene una lógica y operación invariante. Está dirigido a la tercera edad, y permite convertir una vivienda en una fuente de ingresos, con la particularidad que mantiene en el Propietario el derecho de uso y goce de la vivienda. De esta forma el instrumento transforma un activo ilíquido en uno líquido, permitiendo que el Propietario siga habitando su hogar hasta su muerte (y la de su cónyuge). 

La HR conecta al Propietario de un bien raíz con un Inversionista, otorgando al primero liquidez, y al segundo el derecho de disponer de dicho activo en el futuro para lograr una ganancia. La HR comienza por el acuerdo entre el Propietario y el Inversionista del valor presente de la venta futura de la vivienda, llamado “límite de principal neto”, y continúa determinando cuál de 3 formas se usará para entregar dicho valor: 1) una suma monetaria determinada entregada de inmediato, equivalente al límite de principal neto, 2) una línea de crédito, o bien 3) una renta vitalicia cuyo valor presente sea equivalente al límite de principal neto. Además, se puede pactar una combinación de estas alternativas. 

Funcionamiento de la HR 

Para definir cuál es el valor presente esperado de venta del bien raíz se requiere identificar las variables claves que inciden en él. Éstas son: 

- Edad del Propietario: A mayor edad, menor es la expectativa de duración del contrato, por lo que el valor presente esperado de venta del bien raíz aumenta. 

- Longevidad del Propietario. A mayor longevidad, mayor es la duración del préstamo, por lo que la cantidad de intereses que se acumula es mayor y el tiempo de entrega de renta vitalicia también, por tanto el valor presente esperado de venta del bien raíz es menor así como la renta vitalicia entregada. 

- Valor corriente de vivienda. A mayor valor corriente de la vivienda, mayor es el valor presente esperado de venta del bien raíz (aunque es de observar que, en general, el valor de la vivienda y el monto de la pensión guardan alta correlación). 

- Valorización anual de vivienda. A mayor valorización anual, mayor es la expectativa de venta de la propiedad al término del préstamo, y por tanto mayor es el valor presente esperado de venta del bien raíz. 

- Tasa de interés sobre préstamo. A mayor tasa de interés, mayor la tasa de descuento de valores futuros lo que reduce el valor presente esperado de venta del bien raíz. Sin embargo, como se prevé que la tasa de interés va a descender en el futuro, esto significará – todo lo demás igual -un aumento en la renta vitalicia. 

- Pagos asociados a la operación (primas de seguros, costos operacionales, entre otros). A mayores pagos asociados a la operación, queda un menor valor presente esperado de venta del bien raíz.

El impacto de la HR sobre las pensiones es mayor en los grupos más modestos. En efecto, mientras que el hogar mediano (percentil 50%) ve su pensión incrementada en 39%, el percentil 25% de la población (el cuartil más necesitado) ve su pensión elevada en 49%, mientras que el percentil 75% (el cuartil más acomodado de la población) ve su pensión incrementada en 36%. Es así porque la población más modesta tiende a ser relativamente más rica en vivienda que la población de mayores ingresos (que tienen muchas otras fuentes de destino para sus ahorros). Asimismo la HR se hace más atractiva mientras menor la tasa real de interés, mientras más rápido se valoren las viviendas y mayor el valor de esta y mientras menor la expectativa de vida. 

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