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Identificando oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario que poder aprovechar en 2015


El entorno de tipos de interés relativamente bajos y las políticas acomodaticias de los bancos centrales auguran un buen 2015 para el sector inmobiliario. Al menos, así lo creen desde Franklin Templeton. Aunque en la gestora son conscientes de que las incertidumbres sobre la recuperación mundial erosionan las perspectivas del año que viene, los analistas opinan que en Europa la estabilización de las cifras de desempleo y su previsible descenso a medio plazo impulsará la confianza de los consumidores y, en última instancia, la demanda. Wilson Magee, director del equipo global de valores inmobiliarios e infraestructuras, prevé que la mayoría de los sectores inmobiliarios y de infraestructuras ofrecerán un crecimiento de beneficios positivo en 2015 gracias a la solidez de los fundamentales subyacentes y a la persistencia de un entorno de tipos de interés relativamente bajos y políticas acomodaticias de los bancos centrales.

“Estimamos que en muchos mercados inmobiliarios cotizados persistirán las tendencias de crecimiento de los fundamentales, tanto en ingresos como en beneficios por acción, al pensar que la reactivación de las economías y las entregas de inmuebles comerciales de construcción limitada podrían deparar en un incremento adicional de los alquileres. A pesar de la inquietud suscitada en torno a las posibles subidas de los tipos de interés, consideramos probable que las sociedades cotizadas reduzcan sus costes financieros asociados a préstamos”, explica el experto. Sin embargo, Magee recuerda que los factores que afectan al crecimiento de beneficios y al comportamiento de los precios de las acciones varían de un mercado a otro.

Mercado europeo

En cuanto a los mercados europeos, la lista creciente de resultados económicos positivos en el Reino Unido continúa respaldando los fundamentales del sector inmobiliario en el área metropolitana de Londres y, especialmente, en el área de oficinas céntricas de la capital. “Las ventas al por menor y alquileres en el Reino Unido han continuado creciendo, particularmente en los distritos preferentes de comercios de Londres”. Sin embargo, los titulares de la prensa económica anuncian un resurgimiento de la inquietud por el crecimiento mundial, una cuestión a la que no ha sido inmune la zona euro, dando lugar a una revisión a la baja de las previsiones económicas para 2015. “Aunque creemos que todavía no existe una recuperación integral de los mercados de venta minorista europeos, las cifras de desempleo parecen haberse estabilizado y se prevé que irán descendiendo lentamente a medio plazo. Pensamos que esta tendencia impulsará la confianza de los consumidores y, en última instancia, la demanda”.

Mercado estadounidense

En Estados Unidos, las tendencias de los mercados inmobiliarios subyacentes siguen siendo favorables para la mayoría de fondos de inversión inmobiliaria (REIT) estadounidenses, gracias principalmente a los tímidos niveles de construcción de inmuebles comerciales, unido a la demanda favorable de arrendamientos en la mayoría de sectores inmobiliarios, explica Magee. “Como consecuencia de ello, las tasas de ocupación de edificios y alquileres han ido aumentando en la mayoría de sectores inmobiliarios. El segmento de inmuebles comerciales, el más afectado por la Gran Recesión, ha comenzado a estabilizarse y creemos que podría cambiar de rumbo a tenor del repunte de los flujos de capital de los inversores y las tasas de ocupación a principios de 2015. Los beneficios generados por la mayoría de fondos REIT estadounidenses han seguido una tendencia positiva, tanto en términos de crecimiento como de previsión futura (forward guidance), lo que sugiere que los dividendos probablemente continúen creciendo, especialmente por las bajas ratios de payout”.

Mercado asiático

En Asia los fundamentales del mercado inmobiliario japonés han seguido dando muestras positivas de una recuperación generalizada, con una mejoría lenta pero constante. “Prevemos que el mercado de oficinas de Tokio, en vías de recuperación, se verá aún más respaldado por las modestas nuevas entregas previstas de edificios comerciales durante los próximos años. No obstante, las elevadas valoraciones de las acciones de promotoras inmobiliarias nos sugieren que para generar buenos resultados deberán contar con el apoyo de una subida de precios de los inmuebles”.

En Hong Kong y Singapur, en la firma piensan que los precios de alquileres de oficinas e inmuebles comerciales tenderán a mantenerse estáticos o aumentarán modestamente, en el mejor de los casos, debido en parte a las medidas políticas estatales que están diseñadas para producir un enfriamiento en las ventas y precios residenciales. “La inquietud provocada por la desaceleración del crecimiento del PIB en China, de carácter macroeconómico, ha venido acompañada recientemente por la desaceleración del crecimiento de los precios residenciales. Las ventas de nuevos residenciales en ciudades chinas de categoría 1 podrían evolucionar mejor debido a las escasas existencias, según nuestro análisis, aunque existen numerosas ciudades de categoría inferior que podrían registrar un descenso de los precios residenciales a principios de 2015”.

Mercado de infraestructuras: ¿dónde están las oportunidades?

En cuanto a los mercados de infraestructuras, en la firma siguen viendo un fuerte interés en la promoción y construcción de nuevos proyectos en el área de infraestructuras de energía. Aunque el descenso del precio del crudo en 2014 resintió las cotizaciones bursátiles, continúan ejecutándose proyectos. “Pensamos que se ampliará la divergencia en el sector de suministros públicos europeo entre los fundamentales de compañías eléctricas asediadas por el abaratamiento de las materias primas y de la energía al por mayor y aquellas que poseen modelos de negocio relativamente estables y dependen de flujos de ingresos regulados o contratados. Consideramos poco probable que el régimen normativo aplicable en el Reino Unido se someta a una revisión profunda, aunque el sentimiento inversor y el ruido político creado en torno a las compañías de suministro durante la temporada de elecciones podría crear una intensa volatilidad en el sector”.

De cara al futuro, en Franklin Templeton prefieren a las empresas que poseen posiciones holgadas en redes de distribución y transmisión, así como equipos directivos diligentes y previsores sobre la optimización del mix de negocios. “En China, creemos que las compañías de suministros con operaciones en los sectores de energía limpia y tratamiento de aguas residuales también podrían seguir beneficiándose ante la apuesta del gobierno por paliar la contaminación. En Estados Unidos, vemos un fuerte potencial de crecimiento derivado de la nueva infraestructura que se precisa para acometer proyectos, como la energía renovable, vinculados a la regulación del medio ambiente. La reducción de los ROE es un riesgo para el sector, pero en nuestra opinión, no es probable que el ROE siga descendiendo, a menos que los tipos de interés bajen sustancialmente desde los niveles registrados en 2014”.

En el área de proveedores de infraestructuras de transporte, los operadores de aeropuertos globales registraron un crecimiento del tráfico superior a la tendencia en 2014, y para 2015 en la gestora prevén un crecimiento del tráfico similar. “Sin embargo, puede que exista un potencial bajista para las compañías que se sometan a revisiones reguladoras en los próximos 12 meses. En el sector de puertos marítimos, creemos que los operadores asiáticos se beneficiarán de la continuada recuperación del comercio mundial, a pesar de unos volúmenes en 2014 superiores a las expectativas de los directivos”. En otras áreas generales, mantienen la preferencia por empresas que cuentan con estrategias disciplinadas de asignación de recursos o que tienen acceso internamente a oportunidades de inversión en crecimiento. “Por lo demás, tanto en los sectores de suministros como de transporte, especialmente en Europa, las empresas con políticas de dividendos atractivas también pueden ser populares en 2015, suponiendo que se mantenga el entorno de bajos tipos de interés”, concluye.

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