“Dos tercios de los inversores inmobiliarios con fondos comprometidos para el mercado latinoamericano tienen previsto invertir en Brasil en los próximos 12 a 24 meses”, comenta Rogerio Basso, del equipo de análisis del sector hostelero de Ernst & Young. “Es una afirmación sustancial considerando que hace menos de una década Brasil se consideraba como destino de alto riesgo para las inversiones por la inestabilidad de su economía, la hiperinflación, su creciente deuda y la volatilidad de su moneda”, añade.
En la actualidad, una economía boyante impulsada por una emergente clase media con acceso al crédito, llama la atención del inversor inmobiliario en todo su espectro, desde el residencial al comercial, incluyendo el sector hotelero. De hecho, este último es el más votado, ya que el 50% de los inversores interesados en Brasil nombran el sector hotelero como su principal objetivo.
“El sector hotelero brasileño se beneficia del incremento de poder adquisitivo de la clase media así como de la expansión del sector derivada del incremento de los viajes de negocios como resultado de la robustez económica”, señala Basso. Las perspectivas para el sector hostelero a medio plazo son particularmente prometedoras ya que Brasil va a albergar dos de los eventos deportivos más importantes del próximo lustro: en 2014, la Copa del Mundo de la FIFA vuelve a América Latina por vez primera desde 1978, y se jugará en 12 ciudades brasileñas; dos años más tarde, en 2016, se celebran los Juegos Olímpicos en Rio de Janeiro.
La inmensa mayoría de los inversores extranjeros con la vista puesta en el sector hotelero brasileño ven valoraciones al alza durante los próximos dos años, impulsando la búsqueda de hoteles para comprar. Sin embargo, en la actualidad es difícil encontrar activos hoteleros con grado de inversión, y un 60% de los inversores que entran en el mercado buscan una joint ventures con un socio local establecido.
Una de las inversiones más demandadas por el extranjero es el desarrollo de nuevos complejos hoteleros, en especial ante la llegada del Mundial de futbol y los Juegos Olímpicos. Según el proveedor de datos sectorial STR, solo hay 8100 habitaciones nuevas de hotel en construcción a septiembre de 2010, pero la mayoría de las grandes cadenas hoteleras internacionales están tratando de firmar acuerdos agresivos de gestión con nuevos hoteles de cara al 2014/2016. Sin embargo no parece que los inversores extranjeros estén dispuestos a construir, comprar y gestionar los hoteles con idea de venderlos a precios más elevados según se acerquen los eventos deportivos. Casi un 60% de los encuestados indican que mantendrán sus activos seis años o más. “Esto sugiere que la mayor parte de los inversores están motivados por el potencial de crecimiento de Brasil y su amplio mercado doméstico,” comenta Michael Fishbin, líder del equipo de hostelería de Ernst & Young.
La mayoría de los inversores planifican la construcción de hoteles en desarrollos de uso mixto para compensar el alto coste del terreno. El compromiso de los inversores extranjeros hacia el sector hostelero brasileño también se refleja en que el relativo alto coste de financiación obliga a los inversores a inyectar al menos un 30% del capital en cada proyecto.
La encuesta también señala que todavía existen obstáculos para la inversión extranjera en el sector inmobiliario brasileño. Los altos impuestos y la rigidez de la legislación laboral pueden poner en peligro el retorno de la inversión. Aunque la transparencia financiera ha mejorado en los últimos años, todavía existe una relativa falta de información para los inversores, sobre todo en lo relativo a la deuda de los proyectos inmobiliarios. A pesar de estos problemas la encuesta claramente sugiere que los inversores extranjeros ven Brasil como un mercado de crecimiento en el medio plazo y tienen la intención de comprometer sumas relevantes de capital en su sector inmobiliario a lo largo de los próximos años.