Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) de México, equivalentes a los Real Estate Investment Trusts (REIT) de Estados Unidos, son la nueva moda del mercado mexicano, en medio de una combinación de jugosos dividendos potenciales y la expectativa de la apreciación de los inmuebles en el país. Se estima que en torno al 34% de las emisiones de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) durante el 2013 se llevaron a cabo a través de Fibras (más de 4,7 billones de dólares). Adrián Otero Rosiles, director general de banca corporativa y de inversión de BBVA Bancomer, habla con Funds People Latam sobre las perspectivas que maneja la entidad sobre este mercado.
El experto considera que la evolución de estos vehículos es muy positiva, y destaca que "en el período 2011-2013, han alcanzando los 6,5 billones de dólares emitidos. Creemos que estos vehículos han registrado un importante crecimiento desde su creación, y que todavía hay espacio para el desarrollo de nuevos fideicomisos más especializados". Actualmente, en el mercado existen seis fideicomisos de inversión en bienes raíces: dos especializados en el segmento hotelero (FIBRA Hotel y FIBRA Inn); dos en el sector industrial de logística y distribución (MacQuarie y Terrafina), uno que invierte en una cartera mixta de inmuebles (Fibra Uno) y uno más especializado en el sector comercial de centros comerciales (FIBRA Shop).
De cara al 2014, "esperamos entre 1 o 2 nuevos Fibras en el primer trimestre, aunque dependerá de las condiciones de mercado", atendiendo a algunos de los grandes temas del próximo ejercicio, como el entorno económico, las reformas estructurales en México, el tapering, etc. De hecho, la volatilidad de los mercados hizo que Fibra Sendero retrasara nuevamente su salida al mercado.
En términos generales, "consideramos que en el 2014 continuará el buen ritmo experimentado por el mercado de los Fibras", y señala que se trata de un mercado "con un gran potencial, donde hay espacio para el desarrollo de nuevos asset clases". Sin embargo, existe la posibilidad de que los Fibras pierdan popularidad. "Llegará un momento en el que los inversionistas busquen el equilibrio, estudiando otras alternativas que cuadren con sus objetivos de diversificación. Como intermediarios de las transacciones, desde BBVA Bancomer buscamos el equilibrio en las inversiones para los participantes". Para ello consideran que es muy importante que se consideren las necesidades de diversificación de los inversionistas y se desarrollen vehículos de calidad que se ajusten a esos objetivos. "Los Fibras suponen una gran oportunidades de inversión para los inversionistas institucionales, banca patrimonial, etc. Ofrecen la posibilidad de invertir en activos de alta calidad sin las complicaciones que supone invertir en este tipo de activos.
Por último, el experto destaca que estos instrumentos ayudan al desarrollo del país. “Al final del día, los recursos captados por los Fibras se invierten en el desarrollo de sectores de la sociedad y del propio mercado, lo que favorece al país". Por ello, coincide al comentar que se trata de un vehículo recomendable para su aplicación en otros mercados, aunque señala que "el que se replique este modelo en otros países de Latinoamérica dependerá de las autoridades de cada país".
Tres datos de interés:
- Actualmente, las Afores suponen en torno al 30% de los recursos captados por los Fibras.
- Al ser instrumentos de equity, a los Fibras no les afectará la reforma fiscal aprobada recientemente. "Tendrán el mismo tratamiento que las acciones, por lo que no se verán en desventajas con respecto a otros activos", explica Otero.
- La mayoría de los inversionistas extranjeros de los Fibras son estadounidenses. También encontramos algunos europeos y pocos latinoamericanos.