"Queremos modificar a la baja el valor estimado de la oferta de venta o listing de cara a las Socimi porque es muy elevado. Estamos hablando de un free float del 40% y es mucho porque no hay ninguna compañía que llegue a esto”. Así de claro se mostró Antonio Giralt, presidente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), durante una jornada organizada por Clifford Chance para analizar el nuevo régimen de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi).
Giralt anunció que están esperando la respuesta de la CNMV, que desde la segunda semana de enero ya tiene el borrador de circular elaborado por el MAB; así como su intención de hablar con Tributos cuanto antes porque es un asunto que calificó de “inminente” aunque “aún no se tiene la luz verde de la CNMV”.
En la actualidad, para las empresas en expansión, si hay una oferta de venta (pública o no) el valor de las acciones que se quieren incorporar al MAB debe ser igual o superior a los dos millones de euros y ser titularidad de accionistas con un porcentaje inferior al 5 % del capital social. Si se solicita la incorporación al mercado sin oferta previa, las acciones de las que sean titulares accionistas con porcentajes inferiores al 5% del capital social deberán representar en conjunto un valor estimado no inferior a dos millones de euros.
Como así explicó el presidente del MAB, otro de los cambios importantes que se barajan será el de pedir la valoración de un experto independiente para las Socimi que en los últimos seis meses no hayan realizado una operación relevante. “Para empezar a cotizar hay que tener una referencia y esto no es decir que esta compañía vale tanto, hay que poner un precio de referencia y todos tenemos que movernos buscando el equilibrio entre la prudencia y el obstáculo”, afirmó Giralt, quien reconoció las dificultades que esto entraña, entre otros porque también “hay que ver qué es que no es operación relevante”.
Problema con las valoraciones
En este sentido, Alfonso Benavides, global head de Real Estate en Clifford Chance, que actuó de moderador de las jornadas, reconoció el problema actual que hay con las valoraciones y afirmó la necesidad de que la industria diga cómo valorar. Asimismo, Simon T. Orchard, director general en España de Unibail Rodamco reconoció que es “fundamental que exista una regulación del MAB” sobre el precio de referencia que tendrán las Socimi. “Es la clave del éxito”, apuntó. Al tiempo, Orchard manifestó su descontento respecto a que los requisitos para las Socimi en el MAB sean laxos respecto a las sociedades que cotizan en bolsa, por ejemplo no tienen por qué seguir las normas internacionales de contabilidad. “Creo que hace falta controlar más y esto no debe ser un obstáculo. No debería haber diferencias con las cotizadas aunque no lo sean” afirmó. En su opinión, “el concepto Socimi debe ser atractivo para el accionista y no solo para el sponsor que lo puso en marcha”, y alertó del riesgo que puede suponer el que un chiringuito entre en las Socimi porque del éxito o del fracaso de las primeras Socimi dependerá el futuro de estas sociedades.
Otros cambios afectarán al documento informativo que la entidad emisora debe presentar ante el MAB. Según Giralt, se trata tan solo de adecuarse a las especialidades que pueda tener una Socimi (por ejemplo, no le afectan temas como las patentes).
Junto a cuestiones como el tener más fácil acceso a la financiación u ofrecer a los accionistas liquidez, las Socimi deben cotizar (en el MAB o en otro mercado) porque de otro modo dejarían de ser Socimi y, por tanto, perderían su tributación al 0% en el Impuesto sobre Sociedades. En la actualidad, en el MAB hay tres tipos de participantes, las Sicav (2.985), empresas de capital riesgo y empresas en expansión (22). Estas últimas son la base para el nuevo segmento que ahora se abre con las Socimi.
