El sector inmobiliario se recupera. Las SOCIMIs españolas están ya comenzando a atraer grandes inversores, a pesar de haber sido el sector más castigado durante la crisis. Sus equivalentes en EEUU y otros países europeos, los REITs, tuvieron durante el pasado año una excelente evolución.
La búsqueda de rentabilidad es uno de los factores que ha impulsado la inversión en este tipo de activo, pero también la calidad de sus activos, la fortaleza de sus balances y un mejor acceso tanto al mercado de renta variable como al de renta fija del que este tipo de compañías disfruta.
La categoría sectorial VDOS de Inmobiliario Indirecto, que incluye los fondos que invierten en compañías del sector inmobiliario, gana a un año un 28,43 por ciento por rentabilidad. De este grupo de fondos, PETERCAM SECURITIES REAL ESTATE EUROPE es uno de los más favorecidos, con una revalorización de 28,87 por ciento en su clase F.
El fondo invierte en activos del sector inmobiliario europeo en un sentido amplio. Incluye certificados inmobiliarios, participaciones en sociedades de inversión inmobiliaria, fondos de deuda sobre activos inmobiliarios o compañías promotoras o constructoras, de compañías registradas en Europa o que mantienen parte de su actividad económica, sus activos o centros de decisión en esta región.
Sigue un estilo de gestión activa, con un enfoque a largo plazo basado en un análisis fundamental bottom-up de selección de activos, pero incorporando al mismo tiempo temáticas desde un punto de vista top-down. La cartera del fondo se construye con el objetivo de batir al índice de referencia, Petercam European Property Shares (PEPS) creado por la propia gestora, pero con una volatilidad inferior. El índice sirve de ancla para la construcción de la cartera, con divergencias limitadas por valor, sector y país, permitiéndose hasta un 30 por ciento de desviación respecto al índice.
Olivier Herthoge y Damien Marichal se encargan de la gestión de PETERCAM SECURITIES REAL ESTATE EUROPE. Olivier Herthoge es Gestor de Carteras Senior de Petercam desde el año 2000. Con anterioridad desempeñó diferentes puestos en entidades como Banimmo, AnHyp (actualmente parte de AXA) Anvers Finance, y BBKS&Co (parte ahora de KPMG). Olivier es Master en Ingenieria Comercial por la Universidad Católica de Lovaina, en Bélgica. Damien Marichal (CEFA) es también Gestor de Carteras Senior desde 2006, habiendo desempeñado con anterioridad las funciones de Controller Financiero y Analista de Renta Variable, en Petercam. Con anterioridad fue Analista de Renta Variable en Puilaetco. Damien es Master en Ingeniería Comercial por la Escuela de Negocios de Solvay, en Bélgica.
La selección de valores parte de un universo inicial de activos inmobiliarios europeos de diferentes sectores: oficinas, locales comerciales, residencial o centros logísticos entre otros. El proceso inversor combina la información de tendencias de mercado, derivada de las noticias diarias de los sectores que afectan a la evolución del fondo, con la visión fundamental por país, subsector y por valor individual. La cartera debe asimismo ajustarse a un sistema de valoración y cumplimiento interno antes de definir su composición definitiva.
De acuerdo con los últimos datos disponibles, las cinco mayores posiciones en la cartera del fondo corresponden a Unibail-Rodamco (6,80%) Dt Annington Inmobilien Nam.akt (6,60%) Land Securities Group Plc REIT (6,50%) British Land Co Plc REIT (5,40%) y Corio (5%). Por país, los mayores porcentajes se asignan a Reino Unido (37,40%) Alemania (23,30%) Francia (21,40%) Holanda (5,70%) Suiza (4,90%) y Suecia (4,60%) mientras que por subsectores, las mayores asignaciones corresponden a Retail (37,40%) Oficinas (25,40%) Residencial (23,40%) e Industrial (7,40%).
La evolución histórica por rentabilidad sitúa a este fondo entre los mejores de su categoría, en el primer quintil, durante 2013, batiendo al índice de su categoría durante 2012 y 2014. A tres años, la volatilidad del fondo es de 7,73 por ciento, posicionándolo entre los mejores de su categoría por este concepto, en el quintil cinco. En el último año, la volatilidad es de 8,01 por ciento, con una Sharpe de 3,45 y un tracking error, respecto al índice de su categoría, de 7,01 por ciento. La aportación mínima requerida para suscribir este fondo es de 25.000 euros, aplicando a sus partícipes una comisión fija de 0,75 por ciento y de depósito de 0,045 por ciento.
La positiva evolución del mercado inmobiliario en Reino Unido continúa batiendo el consenso de mercado. La gestora estima que, a pesar de lo avanzado del ciclo, aún queda cierto margen ya que, al contrario que la renta variable en general, las estimaciones de flujos de caja y valoraciones se han revisado al alza de forma continuada a lo largo del pasado año. Los múltiplos continúan al mismo nivel que hace un año, a pesar de su positiva evolución durante 2014. El sector continúa estando bien orientado y dominado por un fuerte crecimiento de las valoraciones en Reino Unido, una enorme brecha en los rendimientos en Europa y un fuerte mercado residencial subyacente en Alemania.
Hay previstas algunas salidas a Bolsa, que la gestora considerará, aunque su método de selección continúa siendo muy disciplinado; las colocaciones con descuentos atractivos son también una buena forma de poner la liquidez a trabajar. A pesar de que Reino Unido, su mayor posición, ofrece todavía un potencial de crecimiento sólido, en algún momento será conveniente aumentar la posición en el continente. La fortaleza de Alemania reside principalmente en su sector residencial, mientras que la exposición del fondo en Francia corresponde a una selección de pequeñas compañías de calidad. Continúan manteniendo su visión a largo plazo, combinando crecimiento y valor, principalmente en varias empresas de pequeña y mediana capitalización, de rápido crecimiento.
Considerando los excelentes resultados obtenidos por el fondo por rentabilidad, la volatilidad es muy reducida. La selección de valores de calidad y un equipo independiente de gestión de riesgo, de seis integrantes, que consensa la selección de activos por parte de los gestores, se combinan para obtener la mayor revalorización con la menor volatilidad posible. Un equilibrio que hace al fondo merecedor de la calificación cinco estrellas de VDOS.
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