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Dólares fértiles: agricultura, un tipo de inversión difícil de manejar con gran potencial


Cuatro son los factores principales que determinarán el crecimiento de la demanda de productos agropecuarios: el crecimiento de la población mundial, el mayor consumo de calorías por habitante, los cambios en la dieta asociado al mayor ingreso y el incremento de los productos agropecuarios para la generación de energía.

Con anterioridad a la crisis de Septiembre del 2008, los distintos grupos inversores lograban exposición a la agricultura fundamentalmente a través de posiciones en acciones vinculadas al sector e índices de “soft commodities”. Esto les trajo aparejada mucha volatilidad, gran correlación con los mercados accionarios y altos costos de “roll-over” que erosionaban los retornos en el largo plazo. Con posterioridad a la crisis, la búsqueda de alternativas en activos fijos intensificó las inversiones directas en agricultura. Latinoamérica, fundamentalmente Brasil y Argentina por sus excelentes condiciones para la producción de granos y en menor medida Uruguay y Paraguay, fueron un destino importante de dichas inversiones por medio de hedge funds, family offices, inversores institucionales y fondos de private equity.

Algunos de ellos para desplegar rápidamente sus inversiones y ganar en escala, combinaron distintos modelos de negocio, incrementando peligrosamente los riesgos y los costos, y sin tener el management adecuado para operar agricultura en grandes extensiones. Las inversiones directas en agricultura han sido históricamente muy efectivas como cobertura a la inflación y en general con baja correlación con los mercados de acciones. Sin embargo, invertir exitosamente en agricultura es más fácil decirlo que hacerlo. Es clave ser un productor eficiente, de bajo costo y con fuertes destrezas operacionales, capacidad tecnológica y buen manejo de los riesgos.

Alcanzar exposición en agricultura a través de un portafolio de inversiones directas requiere un conocimiento profundo de los distintos modelos de negocio pues cada uno de ellos tiene diferentes fuentes de retorno y riesgos asociados. Históricamente, y en mayor medida durante la última década, el aumento de precio de los campos en las mejores zonas agrícolas ha sido la principal razón para estar invertido en este activo. Ello se debió fundamentalmente al desarrollo de nuevas tecnologías como, la siembra directa, el mejoramiento en semillas y la aplicación de fertilizantes, que mejoraron en forma substancial los márgenes por hectárea. Adicionalmente, estas tecnologías también permitieron el desarrollo de suelos con mayores restricciones para los cultivos anuales y esto amplió la escala de la conversión de tierras en zonas marginales como un modelo de negocio muy atractivo.

Las inversiones en este sector tratan de (1) extraer retornos (agropecuarios) de (2) un activo (campos) que pueden ser propios o alquilados, constituyendo de hecho dos negocios diferentes: (1) un negocio de flujo de las operaciones agropecuarias derivadas fundamentalmente de la venta de los productos cosechados, y (2) un negocio de reserva y apreciación de valor que es muy intensivo en capital, siendo este último a quien históricamente debe atribuirse la mayor generación de retornos. Los capitales pueden ser canalizados a través de una diversidad de formas pero hay tres modelos de negocio principales que es importante conocer. Comprar campos desarrollados y operarlos productivamente es el modelo más tradicional y tiene asociado un bajo riesgo, flujos de fondos estables e importantes desembolsos iniciales. Los retornos esperados bajo esta modalidad se encuentran entre el 5% y 8% anual antes de impuestos sumados a la apreciación natural del valor del campo. Una variante de este modelo de negocios, que ha sido tradicionalmente utilizada por los fondos de pensión, es comprar campos desarrollados e inmediatamente alquilarlos evitando correr los riesgos de la producción agrícola y enfocarse en la apreciación de capital a largo plazo.

El segundo modelo de negocio es comprar campos no desarrollados o de baja productividad en zonas marginales y convertirlos en altamente productivos a través de la implementación de técnicas agronómicas avanzadas. Los retornos esperados promedian el 25% anual antes de impuestos con un plazo de madurez de 3 a 5 años. Es un modelo probado de creación de valor (“alpha”) cuyo riesgo principal es la selección inicial de las zonas y campos y la correcta implementación de las labores agrícolas para transformar la tierra. Ha sido el modelo más utilizado por hedge funds.

El tercer modelo es el alquiler de tierras a dueños de campos contratando la operación agrícola con expertos operadores locales quienes implementan y monitorean los cultivos. Esta es una alternativa de inversión que requiere mucho menos capital por hectárea y por lo tanto se pueden lograr portafolios muy diversificados con retornos entre el 15% y 20 % anual antes de impuestos. Es un modelo que permite tener exposición a la agricultura sin las restricciones de límites a la tenencia extranjera de tierras. Es utilizado por inversores estratégicos como una política de originación de granos.

La agricultura es una clase de activo relativamente nuevo que se estima crecerá entre dos y tres veces el stock invertido hasta el momento que según la OECD se estima en US$ 7,5 billones. Los inversores le siguen prestando una considerable atención para incluirla en sus portafolios y Latinoamérica continuará siendo una de las principales zonas de producción de granos y oleaginosas del mundo con Brasil como una de las mayores fuentes de tierra arable.

De todas formas, las incertidumbres propias del sector, clima, riesgos biológicos y precios, sumados a las estrategias de salida, regulaciones políticas y volatilidad de monedas hacen necesario un profundo análisis previo para realizar una inversión sustentable y rentable en el tiempo.

El autor es economista y Director de Cazenave y Asociados S.A., una firma de management y consulting de agricultura en Latinoamérica (www.e-cazenave.com.ar)

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