Cómo seleccionar adecuadamente una compañía inmobiliaria para una cartera de renta variable


Mucho se ha hablado a lo largo de los últimos doce meses de la transformación del sector de inmobiliarias cotizadas, especialmente del universo europeo gracias al incremento de los debut bursátiles y de la demanda de rentas. En España, sin ir más lejos, un símbolo del éxito de los nuevos vehículos de inversión ha sido la reciente inclusión en el Ibex de la socimi Merlin Properties, una compañía que sólo llevaba año y medio cotizando en bolsa. Ahora bien, han empezado a aparecer sospechas de burbuja en ciertas partes del sector, debido al rápido crecimiento de los precios. ¿Qué debe esperar entonces el inversor de cara al año recién estrenado? Hugo Machin, co responsable de renta variable inmobiliaria global de Schroders, se encarga de tomar el pulso al sector. Aquí va un pequeño anticipo: “De cara a 2016, nuestra opinión es que el horizonte del mercado inmobiliario estará más tranquilo de lo que muchos piensan”. 

“Si 2015 nos ha enseñado algo, es que el mundo no es perfecto. Sí que esperamos ciertas turbulencias en los mercados financieros, pero no creemos que existan indicios de tormenta en el horizonte”, matiza Machin. El experto enumera en primer lugar los factores positivos que afronta el sector este año: por un lado, que los tipos de interés van a seguir estando muy bajos, “lo que implica que los costes de financiación y las ratios de endeudamiento deberían mantenerse estables en las empresas con balances sólidos”. Por otro lado, que debido a los cambios regulatorios, los bancos han dejado de conceder préstamos a las promociones inmobiliarias especulativas. “Los días en los que los promotores inmobiliarios arriesgaban el dinero de los demás en aras de su lucro personal han terminado”, tranquiliza el experto.

Machin incide sobre el efecto colateral de la caída de préstamos arriesgados: “La caída de las promociones conlleva menos espacios nuevos, lo que, a su vez, fomenta la estabilidad o incluso el aumento de las rentas”. Así, observa que la demanda de espacio –especialmente en los mercados con más barreras– “es suficiente para que las compañías adecuadas desarrollen una capacidad de fijación de precios considerable”. Aquí entra en juego la visión de Schroders sobre esta clase de activo, que detalla el responsable: “Los activos inmobiliarios son una mercancía como cualquier otra. Si resulta interesante, la gente pagará por ello. Nuestro objetivo es invertir en empresas que cuenten con activos donde la gente quiera trabajar, vivir, comer y comprar, ya que esto es vital para preservar su capital durante periodos turbulentos para los mercados”.

Qué deben buscar los inversores

A continuación, Machin procede a separar el grano de la paja en lo que se refiere a la identificación de los valores más atractivos. Comienza, sin embargo, señalando lo que deben evitar los inversores: “Los valores que más nos preocupan son aquellos que no cuentan con esta capacidad de fijación de precios”. El experto se refiere a esta clase de activos como “mercantilizados”, en el sentido de que la ausencia de fijación de precios desvía la demanda hacia otros activos. “Es necesario dar a los inquilinos razones para pagar lo que pagan”, razona el experto.

La otra gran ventaja que atribuyen desde Schroders a los activos con capacidad para fijar precios es que son menos vulnerables a un ciclo de subida de tipos: “Si sus activos inmobiliarios tienen la capacidad de fijar precios, unas rentas más altas pueden compensar el aumento de los costes de financiación. O si, por el contrario, sus activos no cuentan con esta capacidad, un contexto de política monetaria más severa podría suponer un serio problema”, resume Machin.

Existe un tercer factor que el inversor debe tener en cuenta: amén de diferenciar entre activos con capacidad para determinar los precios y activos mercantilizadas, es muy importante fijarse en las estructuras: “La exposición a activos inmobiliarios mercantilizados en estructuras inadecuadas –en las que el fondo se negocia diariamente pero los activos subyacentes no– podría suponer el único obstáculo de peso para los inversores inmobiliarios a medio plazo”, afirma de hecho el corresponsable. Éste alerta del peligro de que, en un entorno de subida de tipos o debilidad de la economía, “estos activos mercantilizados no generan el crecimiento de rentas necesario para capear la tormenta”.

Empresas

Otras noticias relacionadas


Lo más leído

Próximos eventos