Cómo abordar la inversión en el sector Inmobiliario


Los bienes inmuebles son una clase de activo que afecta a múltiples aspectos de la economía. Dependiendo del país del que hablemos el sector de real estate y construcción puede llegar a suponer entre el 5 y el 10% del PIB. 

 

 

 

 

 

 

Fuente: www.worldexchanges.org & Prudential Bird’s eye view of Real Estate 

Es por tanto un activo muy relevante que, según algunos estudios publicados, sólo el segmento de comercial real estate (que es un subconjunto) podría ser considerado como la tercera clase de activo más grande a nivel global.

Por otro lado, cabe mencionar que las compañías de real estate forman parte de los índices más relevantes como el S&P 500 o el FTSE All Share index con unos pesos aproximados de 3% y 2.9% respectivamente. O que los inversores más sofisticados del mercado, como los endowments americanos, mantienen una asignación al activo como objetivo de largo plazo:

Fuente: Interna.

Y, ¿cuáles son los motivos por los cuales la inversión en activos inmobiliarios resulta tan atractiva? En primer lugar la inversión inmobiliaria ha ofrecido históricamente un buen retorno ajustado al riesgo, especialmente si lo comparamos con otras clases de activo. Como se puede comprobar en la tabla adjunta, la inversión en bienes inmuebles tanto en Reino Unido como en Estados Unidos durante numerosos años ha ofrecido unos mejores retornos ajustados al riesgo frente a una inversión en bonos del Tesoro o incluso en acciones:

Fuente: IPD, NCREIF & Bloomberg.*Returns are over 15 years due to limited history

En segundo lugar es importante destacar los beneficios que aporta la inversión en este activo a la diversificación. Dada su poca correlación con otras clases de activo, la inversión en real estate puede utilizarse como una poderosa herramienta para reducir el riesgo de una cartera de activos combinados. La siguiente tabla nos muestra la baja e incluso negativa correlación que el inmobiliario del Reino Unido han mostrado durante los últimos 12 años:

Otro factor a tener en cuenta es la relación entre el real estate y el PIB de un país. En teoría una saludable evolución de la demanda o de la ocupación debería llevar consigo rentas más altas, lo cual afectara positivamente a los retornos de la inversión en propiedades. Por lo tanto, parece que cualquier inversión en bienes inmuebles de una economía con perspectivas de mejora debería recoger sus frutos. En el siguiente gráfico se puede ver como a lo largo del tiempo la rentabilidad en inmobiliario del Reino Unido ha evolucionado de forma muy similar a su PIB:

Fuente: Factset & IPD

Conviene recordar también que la inversión en este tipo de activos ofrece una protección adicional de la inflación. Aunque no es un hedge perfecto, en la práctica este activo lo ha hecho mejor que la inflación en la mayor parte de los periodos. En numerosas ocasiones las renovaciones de los alquileres se especifica que la actualización se debe hacer en función de la evolución de la inflación, lo cual es comúnmente aceptado en la mayor parte de los países. Dicho esto, en periodos de alta inflación o cuando esta es significativamente distinta a la esperada, el crecimiento de las rentas podría quedarse atrás.

Desde un punto de vista de valoración los diferenciales parecen atractivos respecto a su media histórica. No solo en economías más avanzadas como EE.UU. o Reino Unido, sino también en zonas más deprimidas como en España, donde Madrid o Barcelona ofrecen una prima de 400 puntos básicos respecto a los bonos del Tesoro a 10 años:

Fuente: IPD, Bloomberg & IDTZ Research

La rentabilidad por ingresos del real estate en relación a los de la mayor parte de los activos tradicionales es muy interesante. Está claramente por encima de los bonos corporativos, de las acciones o de los bonos del Gobierno: 

Fuente: UBS Global Real Estate Research

Y, ¿cuáles son las formas de acceder a una inversión en Real Estate?. En primer lugar habría que diferenciar entre inversiones en mercados privados o en mercados públicos, es decir, en bolsa.

En mercados privados podemos comprar directamente una cartera de inmuebles, lo cual nos evitará los costes asociados de gestión por parte de un profesional y nos dará un control absoluto de la estrategia. Aunque por otro lado, la liquidez del activo será baja (o la propia del mercado inmobiliario) y evidentemente hará falta una importante suma de capital para poderlo llevar a cabo.

Otra forma de acceder a este activo es por la vía de un fondo de inversión o de un fondo de fondos, lo cual supondrá confiar la gestión de la cartera inmobiliaria a un profesional que, junto el capital de otros inversores de ese mismo fondo, hará una gestión más o menos efectiva y que podremos juzgar con un benchmark de mercado. En ambos casos estaremos logrando un máximo beneficio de diversificación por tanto en cuanto tendremos exposición a bienes inmuebles, bien de forma directa o indirecta a través de un fondo.

Fuente: Interna.

Pero hay otra forma de acceder a bienes inmuebles que sería comprando acciones de un REIT (o socimi en España). Estas compañías están cotizadas en bolsa y en definitiva son empresas cuyos activos son en su inmensa mayoría inmuebles, los cuales generan unas rentas que se destinan a retribuir a sus accionistas bajo una serie de requisitos que, dependiendo de la regulación que los afecte, pueden variar de un país a otro.

A diferencia de la inversión en mercados privados, los beneficios de diversificación en los REIT son menos evidentes, si bien no por ello despreciables. A corto plazo el comportamiento de los REIT ha mostrado ser similar al de las acciones en general, algo evidente también en periodos de estrés como el vivido en la crisis financiera de 2008-2009. No obstante, a más largo plazo y en periodos más normalizados, la inversión en REIT suele mostrar niveles de correlación de entre 0,5 a 0,65, sugiriendo un claro beneficio de diversificación por el mero hecho de incorporarlos a cualquier cartera multiactivo. A diferencia de la inversión a través de mercados privados, el inversor en un REIT sacrifica una mayor volatilidad y correlación con el mercado de acciones por una liquidez máxima.

Fuente: Cohen & Steers, 3 monthly rolling correlations

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