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Braniff: El sector vivienda en México tiene interesantes áreas de oportunidad


Hablando sobre el Mercado actual, Braniff nos recuerda que el segmento de vivienda media y económica en México tuvo un desempeño espectacular en los años de 2000 - 2008. Desempeño que considera atribuible al rezago histórico que tenía la vivienda en México, y a las reformas que vivió el Infonavit.

Desafortunadamente ese crecimiento en muchos casos fue desmedido, pero a pesar de los excesos que se vivieron en 2004-2008, donde en general la industria se sobre endeudó y acumuló demasiado inventario, los últimos años han visto un ajuste o proceso de limpia que dan como resultado una depuración de inventario y menos jugadores, más grandes y con mejores niveles de capitalización. "Estamos digiriendo en los excesos de años anteriores pero ya estamos viendo áreas interesantes de oportunidad y el segmento esta en proceso de saneamiento para los próximos 12 a 24 meses a pesar de que en el corto plazo tiene presiones importantes en términos de financiamiento y liquidez."

El Directivo considera que, dadas las restricciones crediticias para la producción de vivienda, la alta profundidad en créditos individuales para la adquisición de la vivienda (tanto en el Infonavit como en el sector financiero), así como "una demanda razonable y sostenida, impulsada por la curva poblacional en México, que creemos estará creciendo entre una y 1,5 veces el PIB," se puede asumir que este sector cuenta aún con interesantes oportunidades de inversión.

Sobre las razones para fundar Capital I, Braniff comenta que después de 15 años trabajando en Bancomer, decidió invertir en proyectos de vivienda. Notando que había una necesidad de capital en la industria y pocos jugadores institucionales participando en la misma, en 2005 se dispuso a crear Capital I. La empresa lanzó su primer fondo entre inversionistas mexicanos en 2006. Para 2008, entre los inversionistas de su segundo fondo contaba con compañías de seguros, los fondos de pensiones y el Fondo de Fondos de Nacional Financiera. Continuando con la evolución, en abril del año pasado, el tercer fondo salió al mercado por medio de Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) en la Bolsa Mexicana de Valores, volviendo a las Afores y fondos de pensiones privados sus principales inversionistas.

Dado a que los socios de la empresa provienen de la Banca, el tipo de análisis que realizan para definir sus inversiones y mitigar riesgos es muy parecido al del riesgo de crédito. Una vez aprobados tanto el proyecto como el desarrollador, Capital I utiliza los recursos captados para, a cambio de reservas territoriales, ofrecer liquidez a los desarrolladores, quienes se encargarán de llevar a cabo el proyecto y en una segunda etapa recuperar sus tierras a un precio previamente pactado y en línea con los números de cada proyecto.

Capital I se encuentra actualmente colocando los fondos de los CKDs y cuentan ya con la autorización de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) con visto bueno de la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) para que, cuando así lo decidan, lancen el que será su cuarto fondo. Cabe mencionar que la SHCP y la CNSF soló han dado su autorización, necesaria para que compañías de seguros y fondos de pensiones privados inviertan en este tipo de vehículos, a tres fondos en México, dos de los cuales son de Capital I.

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