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Bienes raíces en América Latina ¿dónde va el dinero de los inversionistas?


¿Hacia donde se dirige el capital de los inversionistas?

Para Ed Casal, CIO del grupo Global Real Estate Multi-Manager de Aviva Investors, la crisis de los mercados financieros ha influido en el comportamiento de los inversionistas en bienes raíces. “Hay un segmento de inversionistas que antes tenía una tolerancia media al riesgo que ahora se ha polarizado. Por un lado están los que se han movido hacia los negocios más seguros, buscando inversiones patrimonialistas en localizaciones de extrema calidad sacrificando rendimiento, y por otro tenemos un grupo de inversionistas que se han movido hacia los mercados emergentes, buscando tasas de retorno altas a la vista de las necesidades residenciales de la nueva y pujante clase media de algunos países”. Según Ed Casal, ante los vaivenes de la bolsa y los bajos rendimientos de los bonos del tesoro, los bienes raíces ofrecen atractivo para inversionistas con poca o mucha aversión al riesgo.

Aviva Multi Manager Group, que cuenta con unos 8.500 millones de dólares invertidos en bienes raíces a nivel global, está presente sobre todo en el segmento de alquiler, aunque también tiene algunas inversiones oportunistas en promoción inmobiliaria entre las que recientemente citaba el mercado australiano, donde se están obteniendo buenas tasas de retorno a la inversión, y Nueva Zelanda, a través de “club deals”. En el mercado latinoamericano Aviva solo está presente en Brasil donde comenzaron a invertir hace cinco años atraídos por el crecimiento económico y las favorables políticas gubernamentales pro vivienda. “Brasil ha sido una excelente primera experiencia en la región, y aunque los países periféricos son más complejos tanto desde el punto de vista financiero como logístico, estamos contemplado otras posibilidades”, concluye Ed Casal.

Philip Fitzgerald, Managing Director de mercados emergentes de Paladin Realty Partners, da algunas cifras concretas sobre la TIR que debe ofrecer un proyecto de promoción inmobiliaria en mercados emergentes: “Brasil ofrece una TIR del 25% en el negocio de promoción. Todo el mundo quiere ir a Brasil con esta expectativa de rentabilidad. México es otra historia, se necesita una tasa de retorno del 30% al 35% para compensar el riesgo país. Para nosotros por ahora, las historias de mayor éxito han estado en Brasil, Colombia, Perú y Chile hasta cierto punto. La fórmula para alcanzar rentabilidades atractivas cambia según los países. Por ejemplo en Colombia el suelo es caro, pero la financiación barata, por lo que al final salen los números”. Paladin Realty está presente en el negocio residencial en 6 países de América Latina. Su mercado más importante es el brasileño, pero también son muy activos en Perú y México. Respecto a la India, donde también están presentes, Fitzgerald aclara que por ahora el negocio no ha funcionado bien. Paladin cree en la diversificación, y opera mediante joint ventures locales.

En cuanto a si el mercado inmobiliario brasileño está sufriendo una burbuja, la respuesta es categórica: “No, en absoluto, aunque sí existen áreas determinadas, en Rio y Sao Paulo, donde los precios no tienen sentido, en especial en el mercado de alquiler de oficinas”, explica Fitzgerald. “Sin embargo sí es cierto que Colombia y Perú ofrecen en estos momentos mayores oportunidades de crecimiento. Ciudades como Bogotá, con 8 millones de habitantes, al igual que Medellín o Lima, con 5 millones, ofrecen muchas oportunidades de negocio. Veo estos dos mercados como Brasil hace 5 o 7 años”, añade.

Colombia es un mercado especialmente atractivo para Paladin. “El país es una gran oportunidad”, señala Fitzgerald. El turismo está creciendo un 50% anual, y según el experto este suele ser un excelente indicador adelantado para el sector de bienes raíces. “Colombia ha cambiado mucho en los últimos años. Ahora estás más seguro en Bogotá que en Baltimore. Dicho esto, algunos inversionistas estadounidenses siguen pensando que en Colombia hay una guerra civil y esta percepción complica las cosas”, conluye.

Jordan Malugen es Portfolio Manager de Prudential Real Estate Investors basado en Ciudad de México. Malugen recalca el mayor interés de los fondos de pensiones mexicanos en proyectos estables de alquiler frente a los de promoción. La firma invierte unos 3.500 millones de dólares en bienes raíces, con activos en México, Miami, Rio de Janeiro y Sao Paulo. “Hasta el momento no hay muchos inversionistas institucionales para el sector de bienes raíces en Colombia y Perú, más bien son inversionistas particulares procedentes de Chile. La integración de los mercados bursátiles de la región en MILA es una muy buena noticia para atraer capital institucional al aumentar la liquidez”, concluye.

El último panelista, Steve Dolman, es Senior VP de Hines. La firma de bienes raíces tiene en torno a 1.000 millones de dólares invertidos en la región, un 50% en Brasil, un 25% en México y el 25% restante entre Perú, Chile y costa Rica. Comentando respecto a su presencia en Brasil Dolman explica: “somos anti Hines en Brasil; no tenemos grandes torres de oficinas allí, nuestra seña de identidad en otros mercados. Hines está en consonancia con el plano macro del país dando servicio a la clase media. Tenemos una apuesta fuerte por la logística construyendo naves de primera categoría para almacenar bienes demandados por la clase media. Este planteamiento ha tenido muy buena acogida entre los inversores.” Ante la posibilidad de que Hines crezca en otros países de la región, Dolman explica que el planteamiento de la firma es muy largo placista. “Hines crea su propio equipo en los mercados que desarrolla, no funcionamos con socios locales. Tenemos 170 personas en plantilla entre Brasil y México, mercados en los que nos centramos por ahora”.

¿Cómo gestionar el riesgo divisa?

Aunque es una cuestión que preocupa a todos los panelistas presentes, la respuesta es unánime: en la mayor parte de los casos el riesgo divisa no puede cubrirse. “Más que el riesgo divisa, tratamos de cubrir el riesgo de variación de tasas de interés”, comenta Jordan Malugen, de Prudential. “Además solo hay mercados razonablemente líquidos y baratos para hacerlo en Chile y México”, añade. Steve Dolman, de Hines, es más estoico en su respuesta: “no hemos encontrado un buen método para cubrir las variaciones en el real y además no somos expertos en ello; si la divisa no nos conviene, recogemos el yield y esperamos a que el tipo de cambio mejore. Tenemos un planteamiento a muy largo plazo”. Ed Casal, representante de Aviva, señala que los inversores en su fondo tienen una cobertura natural al estar muy diversificado geográficamente. Coincide en que es un suicidio financiero tratar de cubrir el real por el alto coste que conlleva.

¿Qué exigen de un socio local?

Los cuatro panelistas representan a administradoras de fondos internacionales que en muchos casos buscan un socio local para promover proyectos en mercados emergentes. Todos coinciden en que la elección del socio local es clave para el éxito del proyecto. Malugen, de Prudential, comenta que en México y en Brasil no tienen problemas para encontrar socios locales capaces de cumplir con sus exigencias para ejecutar las promociones que financian. Fitzgerald, de Paladin Realty Partners, apunta que Perú adolece de una falta de cualificación en edificación y que hay problemas de capacidad. No así en Colombia donde existen muy buenas constructoras. Fitzgerald coincide en que en Brasil y México la oferta es amplia aunque “dados los acontecimientos deportivos futuros Brasil está llegando a los niveles de Chile de hace unos años, cuando no se podía encontrar acero para la construcción, aunque creemos que la situación no llegará a ser tan grave”. Otra región que representa un reto es Centro América, donde Paladin tiene proyectos en Costa Rica. Hines, coherente con su visión largo placista del negocio, compró una pequeña constructora local cuando decidió apostar para el país incorporando a todos sus empleados a su plantilla.

¿Qué retos presenta el futuro del negocio en Latinoamérica?

Escasez de ingenieros: Una de las circunstancias que preocupa a Paladin es la fuga de talento que se está produciendo en México debido a la situación de inseguridad que se vive en determinadas zonas del país. En Brasil, la carencia de ingenieros se debe a una situación de pleno empleo. Fitzgerald señala a España como posible solución a esto dada su tasa de paro, en el 23%, el parón total de la construcción residencial y civil en este país europeo por los problemas de financiación y el déficit público, y la excelente cualificación técnica de los ingenieros y arquitectos españoles que ahora sí parecen dispuestos a tomar estas oportunidades de empleo en América Latina.

Medidas proteccionistas del mercado de capitales: Ed Casal, representante de Aviva, señala que han estado preocupados por las medidas proteccionistas impuestas en Brasil para frenar la apreciación del real que han complicado la entrada de capital extranjero dispuesto a financiar proyectos re bienes raíces en el país. “A pesar de que los inversionistas en bienes raíces no buscan la especulación, que buscaba las altas tasas de interés de la deuda brasileña, las medidas proteccionistas estaban afectando nuestro negocio”. Casal añade que en los últimos meses parece que este problema se ha mitigado un poco.

 

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