Durante el primer semestre de 2013, el inmobiliario español ha vivido dos periodos muy diferenciados: un primero hasta el mes de Marzo que comenzó con la misma atonía transaccional que ya mantuviera durante el ejercicio 2012 (a excepción del rally vivido en el último mes del año); esto es, sin importantes alteraciones que parecieran animar a los grandes inversores a cerrar operaciones que vislumbraran el esperado haz de luz al final del túnel. Y un segundo mucho más movido con el cierre de operaciones que nos hacen pensar que algo positivo se está cociendo. No con ello pretendo lanzar las campanas al vuelo, y me obligo a ser cauto. Sin embargo, el ánimo de los inversores parece vislumbrar cierta claridad en el horizonte y nos hace ser optimistas de cara al futuro a corto y medio plazo en cuanto al inmobiliario comercial en rentabilidad se refiere. Adicionalmente, y dado que la paciencia es la madre de todas las ciencias, conviene ser cautos y estar atentos a los movimientos que se puedan producir en los mercados (tanto en el propio inmobiliario, como en los mercados de capitales). Porque si hay una cosa clara en este momento es que los inversores, tanto los lamentablemente denominados buitres, como los convencionales, están analizando y rastreando el mercado en busca de presas apetecibles. Y “haberlas, haylas”.
El mercado de oficinas (buen indicador de la inversión en rentabilidad) ha desprendido unos datos esperanzadores en cuanto a volumen de operaciones firmadas. Los principales actores siguen siendo en su mayoría inversores privados o family offices, tanto nacionales como latinoamericanos. Muchos son los inversores internacionales, procedentes de distintos continentes, los que poco a poco muestran interés en el mercado inmobiliario español. Aun así existe una escasez latente de producto de calidad a precios de mercado. SAREB está fomentando la entrada de inversores especuladores que buscan grandes paquetes a precio de derribo y de valor añadido. Los propietarios comienzan a entender que la realidad, en términos de precios, tiene que ajustarse y algunos han variado su estrategia de venta para adaptarse a lo que el mercado demanda. En los próximos meses seguiremos viendo a las Administraciones Públicas, junto a grandes corporaciones, desprenderse de muchos de sus activos, en formato sale & leaseback, para proporcionar liquidez a sus maltrechas cajas. Podemos destacar la venta de un gran paquete de activos de la Generalitat de Cataluña por un valor de EUR 172m, o la sede del Deutsche Bank en Madrid por encima de los EUR 40m.
Finalmente, en cuanto a niveles de rentabilidad prime, tanto en Madrid como Barcelona (principales focos de atracción de inversores nacionales e internacionales), nos encontramos en unos niveles del 6,20% para la capital del reino, y un 6,75% para la segunda, fruto del inicio de ajuste de precios que están llevando a cabo los propietarios.
¿Qué podemos esperar para el segundo semestre del año? Más de lo mismo: (i) ajuste de precios; (ii) ajuste de rentas; (iii) bajo nivel transaccional por escasez de acceso al crédito, y (iv) cierre de operaciones puntuales por grandes fondos, o Family offices, con el equity suficiente para afrontar la operación sin financiación de terceros. Lo que si parece probado es que, uno a uno, se están poniendo los ladrillos para el nuevo mural inmobiliario. Seguiremos atentos a la llamada del mercado.
Pasen un buen verano.